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    購買房改房要注意哪些問題?房改房交易的六大注意事項
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:931 ℃

      在房改房交易的過程中要注意了解房屋產(chǎn)權(quán)的可靠性,房屋登記面積和使用權(quán)限等相關(guān)內(nèi)容。

      購買房改房,要經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準(zhǔn)房改并報市房改辦備案;且已簽訂房改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。其原產(chǎn)權(quán)單位是單位或房管局,出售給個人所有。當(dāng)中涉及的辦理手續(xù)叫繁雜,所以,在進(jìn)行房改房交易過程中要注意以下事項:

      房改房交易應(yīng)注意事項有:

      一、了解產(chǎn)權(quán)可靠性

      確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人,可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性,要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓,因為大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán),并了解是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足分?jǐn)傎M用。

      二、確認(rèn)登記的面積、使用期限

      在房產(chǎn)證中,包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)偂A硗猓恋爻鲎尳鹨彩欠扛姆勘仨毥桓兜囊豁椣嚓P(guān)費用,這是由原業(yè)主支付的。

      三、了解房屋背景與周邊環(huán)境

      買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費以及水電煤氣費用,或者房屋是否抵押給銀行,可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的,要現(xiàn)場使用以確認(rèn)是否有損壞,觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象,“三表”是否出戶,電話線的接通情況,是普通電話還是寬頻,小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。

      四、確定房價的合理性

      通過對市場上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價值,買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳,然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務(wù)所進(jìn)行評估,讓雙方達(dá)成合理的房價。

      五、如果對上述各方面事項都已調(diào)查清楚,確認(rèn)該房改房沒問題的話,要注意辦理房屋過戶手續(xù),辦理房改房過戶手續(xù)的流程為:

      辦理房改房過戶須準(zhǔn)備以下資料:

      賣方:身份證、婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議或未婚證明等)、戶口本、授權(quán)委托公證書(在賣方不能到場時可授權(quán)他人代辦)

      買方:身份證、婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議或未婚證明等)、戶口本、一張委托書(在買方不能到場時可授權(quán)他人代辦)

      房改房過戶流程:

      1、到所在市房產(chǎn)局的房改辦領(lǐng)取《房改房上市交易申請表》;

      2、產(chǎn)權(quán)所有人填寫好《房改房上市交易申請表》后,到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取《職工個人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評估價核定表》;

      3、攜帶蓋好章的《職工個人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評估價核定表》到市房產(chǎn)局公房科蓋章;

      4、攜帶上述三張表格及房改房過戶需要的其他資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》,即上市證。

      5、完成了在房改辦的所有手續(xù)。

      六、房改房需要繳納稅費

      契稅、印花稅:按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納;

      土地出讓金:房改房需要交納土地出讓金,計算公式為:當(dāng)年成本價×建筑面積×1%/。

      個人所得稅:房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同,只是起算時間上,房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時,交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算,需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計算依據(jù),另外,在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計算時,房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù),而是統(tǒng)一核定為4000元/平米.

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