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    連環(huán)虛假房產(chǎn)交易導(dǎo)致房屋被賣給第三方
    發(fā)布時(shí)間:2015-10-01 09:01:11作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,974 ℃

    【摘要】

    為騙貸款虛假交易,過戶后賣房人實(shí)際歸還貸款。突然有一天,銀行通知因貸款已經(jīng)還清,無需繳存貸款。賣房人十分納悶,去房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)自己所住房子已被虛假交易對方賣與第三人。憤怒無奈之下,自曝虛假交易,將對方告上法庭。

    【案情】

    原告陶某通過小叔子韓乙認(rèn)識(shí)被告黃某,三人商議以房屋買賣形式向銀行套取貸款。2006年10月12日,原被告簽署買賣合同,轉(zhuǎn)讓價(jià)位35萬元。10月24日銀行發(fā)放20萬元貸款,還款期限至2024年10月。同年11月,產(chǎn)權(quán)變更至被告名下。交易全過程,被告并未支付房款,原告也未實(shí)際交房,貸款一直由原告陶某償還。2013年9月銀行告知貸款已經(jīng)還清,不需繼續(xù)繳存。至房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人已變更為第二被告詹某。

    原告向法院主張自己與被告所簽署的協(xié)議并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,而是為了套取銀行貸款所作出的通謀虛偽的意思表示,對當(dāng)事人不具有法律約束力。而第二被告詹某購房但并未看房,實(shí)為與被告黃某惡意串通,被告黃某與第二被告詹某的買賣合同應(yīng)屬無效,為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和風(fēng)險(xiǎn),原告訴求第二被告詹某應(yīng)直接將系爭房屋登記權(quán)利人恢復(fù)登記至原告名下。

    【焦點(diǎn)】

    1.本案中兩份房屋買賣合同效力的確定:第一份買賣合同,原告與被告黃明麗以簽訂買賣合同的形式,規(guī)避我國金融機(jī)構(gòu)的信貸政策,掩蓋非法獲取貸款的目的,從實(shí)際占有的情況、實(shí)際還貸人為賣方可以佐證原告自述的事實(shí)。屬于以合法形式掩蓋非法目的,房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

    至于第二份被告與案外人的合同,被告黃明麗雖然是系爭房屋的登記產(chǎn)權(quán)人,但因其取得產(chǎn)權(quán)所依據(jù)的合同為無效合同,故其并非是系爭房屋的真正權(quán)利人,無權(quán)處分系爭房屋。對此,被告黃明麗是明知的。而第二被告詹如韜簽約前未實(shí)地查看房屋,甚至在系爭房屋登記在其名下之后,也未要求黃明麗交房,其明顯與正常二手房買受人的行為特征不符,從而說明其與被告黃明麗簽訂房屋買賣合同并非是出于善意,而是惡意。被告黃明麗與詹如韜之所以惡意串通簽訂房屋買賣合同,其目的在于設(shè)置原告重新取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)的法律上的障礙,損害真正權(quán)利人的利益,故應(yīng)確認(rèn)被告黃明麗與詹如韜之間簽訂的房屋買賣合同亦無效。

    2.兩次無效合同,兩次房屋抵押,可否直接要求目前權(quán)利人直接將權(quán)利狀態(tài)返回為最初權(quán)利狀態(tài):上述兩次合同無效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。但合同具有相對性,系爭房屋登記的權(quán)利人應(yīng)自被告詹如韜名下恢復(fù)登記至被告黃明麗名下后再恢復(fù)登記至原告名下。原告要求從詹某直接過戶至原告名下的訴請沒有法律依據(jù)。

    【判決結(jié)果】

    原告與第一被告、第一被告與第二被告的房屋買賣協(xié)議均屬無效。現(xiàn)由于涉案房屋已經(jīng)進(jìn)行了抵押權(quán)登記,登記的抵押權(quán)人為第三人住房擔(dān)保公司及朱曉文,被告詹如韜系債務(wù)人及抵押人,在上述合同被確認(rèn)無效的情況下,應(yīng)由被告詹某及時(shí)辦理上述抵押權(quán)的注銷登記手續(xù),并且應(yīng)配合被告黃某恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記。在被告黃某恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記之后,再配合原告進(jìn)行產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記。現(xiàn)原告庭審中表示愿意自行向第三人住房擔(dān)保公司履行相應(yīng)的償付義務(wù),以配合第三人辦理相應(yīng)的抵押注銷登記手續(xù),這一陳述原告可以在案件執(zhí)行階段具體操作,但并不影響滌除抵押權(quán)的主體仍舊應(yīng)該是被告詹某。判決被告詹某于滌除抵押后十五日內(nèi),協(xié)助被告黃某將上海市某區(qū)某路635弄30號604室房屋恢復(fù)登記至被告黃某名下;被告黃明麗在恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記后的十五日內(nèi),協(xié)助原告陶某將上海市某區(qū)某路635弄30號604室房屋恢復(fù)登記至原告陶某名下。

    【律師觀點(diǎn)】

    法院在認(rèn)定虛假房產(chǎn)交易時(shí)會(huì)判斷其多項(xiàng)特征,如房屋實(shí)際占有人是否為買房人;貸款的還款主體是否為買房人;買房人是否對房產(chǎn)進(jìn)行日常管理等一般房產(chǎn)交易習(xí)慣。在本案中,被告詹某并未到涉案房屋處進(jìn)行查看,對于房屋買賣這樣重大的財(cái)產(chǎn)處分事宜卻以草率的方式處理,顯然不符合二手房交易的常理及交易習(xí)慣。

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