【摘要】
為騙貸款虛假交易，過戶后賣房人實際歸還貸款。突然有一天，銀行通知因貸款已經(jīng)還清，無需繳存貸款。賣房人十分納悶，去房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)自己所住房子已被虛假交易對方賣與第三人。憤怒無奈之下，自曝虛假交易，將對方告上法庭。
【案情】
原告陶某通過小叔子韓乙認識被告黃某，三人商議以房屋買賣形式向銀行套取貸款。2006年10月12日，原被告簽署買賣合同，轉(zhuǎn)讓價位35萬元。10月24日銀行發(fā)放20萬元貸款，還款期限至2024年10月。同年11月，產(chǎn)權變更至被告名下。交易全過程，被告并未支付房款，原告也未實際交房，貸款一直由原告陶某償還。2013年9月銀行告知貸款已經(jīng)還清，不需繼續(xù)繳存。至房產(chǎn)交易中心查詢發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權人已變更為第二被告詹某。
原告向法院主張自己與被告所簽署的協(xié)議并非當事人的真實意思表示，而是為了套取銀行貸款所作出的通謀虛偽的意思表示，對當事人不具有法律約束力。而第二被告詹某購房但并未看房，實為與被告黃某惡意串通，被告黃某與第二被告詹某的買賣合同應屬無效，為了減少不必要的重復、繁瑣和風險，原告訴求第二被告詹某應直接將系爭房屋登記權利人恢復登記至原告名下。
【焦點】
1.本案中兩份房屋買賣合同效力的確定：第一份買賣合同，原告與被告黃明麗以簽訂買賣合同的形式，規(guī)避我國金融機構(gòu)的信貸政策，掩蓋非法獲取貸款的目的，從實際占有的情況、實際還貸人為賣方可以佐證原告自述的事實。屬于以合法形式掩蓋非法目的，房屋買賣合同應認定為無效。
至于第二份被告與案外人的合同，被告黃明麗雖然是系爭房屋的登記產(chǎn)權人，但因其取得產(chǎn)權所依據(jù)的合同為無效合同，故其并非是系爭房屋的真正權利人，無權處分系爭房屋。對此，被告黃明麗是明知的。而第二被告詹如韜簽約前未實地查看房屋，甚至在系爭房屋登記在其名下之后，也未要求黃明麗交房，其明顯與正常二手房買受人的行為特征不符，從而說明其與被告黃明麗簽訂房屋買賣合同并非是出于善意，而是惡意。被告黃明麗與詹如韜之所以惡意串通簽訂房屋買賣合同，其目的在于設置原告重新取得系爭房屋產(chǎn)權的法律上的障礙，損害真正權利人的利益，故應確認被告黃明麗與詹如韜之間簽訂的房屋買賣合同亦無效。
2.兩次無效合同，兩次房屋抵押，可否直接要求目前權利人直接將權利狀態(tài)返回為最初權利狀態(tài)：上述兩次合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。但合同具有相對性，系爭房屋登記的權利人應自被告詹如韜名下恢復登記至被告黃明麗名下后再恢復登記至原告名下。原告要求從詹某直接過戶至原告名下的訴請沒有法律依據(jù)。
【判決結(jié)果】
原告與第一被告、第一被告與第二被告的房屋買賣協(xié)議均屬無效。現(xiàn)由于涉案房屋已經(jīng)進行了抵押權登記，登記的抵押權人為第三人住房擔保公司及朱曉文，被告詹如韜系債務人及抵押人，在上述合同被確認無效的情況下，應由被告詹某及時辦理上述抵押權的注銷登記手續(xù)，并且應配合被告黃某恢復產(chǎn)權登記。在被告黃某恢復產(chǎn)權登記之后，再配合原告進行產(chǎn)權恢復登記。現(xiàn)原告庭審中表示愿意自行向第三人住房擔保公司履行相應的償付義務，以配合第三人辦理相應的抵押注銷登記手續(xù)，這一陳述原告可以在案件執(zhí)行階段具體操作，但并不影響滌除抵押權的主體仍舊應該是被告詹某。判決被告詹某于滌除抵押后十五日內(nèi)，協(xié)助被告黃某將上海市某區(qū)某路635弄30號604室房屋恢復登記至被告黃某名下；被告黃明麗在恢復產(chǎn)權登記后的十五日內(nèi)，協(xié)助原告陶某將上海市某區(qū)某路635弄30號604室房屋恢復登記至原告陶某名下。
【律師觀點】
法院在認定虛假房產(chǎn)交易時會判斷其多項特征，如房屋實際占有人是否為買房人；貸款的還款主體是否為買房人；買房人是否對房產(chǎn)進行日常管理等一般房產(chǎn)交易習慣。在本案中，被告詹某并未到涉案房屋處進行查看，對于房屋買賣這樣重大的財產(chǎn)處分事宜卻以草率的方式處理，顯然不符合二手房交易的常理及交易習慣。
