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二手二房東違約 租客訴產(chǎn)權(quán)人賠償損失未獲法院支持
發(fā)布時(shí)間:2015-12-21 07:21:14作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:2,263 ℃

簡(jiǎn)述:租期未過(guò)半,二房東變更,與租客矛盾頻發(fā)。二房東賭氣不交物業(yè)費(fèi),產(chǎn)權(quán)人停水停電,遭租客起訴賠償營(yíng)業(yè)損失。

案情:新長(zhǎng)寧公司系本市長(zhǎng)寧區(qū)臨虹路128弄某號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人。2011年3月,新長(zhǎng)寧公司與龍脈公司簽訂租賃合同,租賃本市長(zhǎng)寧區(qū)臨虹路128弄2號(hào)1-4層及地下室部分,用于醫(yī)療、健康服務(wù)和附屬辦公。

2011年8月,龍脈公司(甲方)與原告某餐飲公司(乙方)簽訂《房屋租賃合作協(xié)議》,約定該房屋原用途為食堂租賃期限2011年8月9日至2017年2月28日,根據(jù)甲方與發(fā)展商租賃合同時(shí)限相同。甲方承擔(dān)物業(yè)費(fèi),乙方承擔(dān)水電費(fèi)。該轉(zhuǎn)租行為獲新長(zhǎng)寧公司同意。

2014年2月底,龍脈公司歇業(yè)。由隆太公司承租前述房屋,租賃期限2014年5月1日至2034年4月30日。乙方無(wú)故逾期支付租金及其他應(yīng)付費(fèi)用達(dá)30日以上,甲方有權(quán)采取包括但不限于停止水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉墓?yīng)、使用等措施提前終止協(xié)議,收回租賃房產(chǎn)并不承擔(dān)任何責(zé)任且要求乙方支付雙倍保證金等。

隆太公司與原告餐飲公司就物業(yè)費(fèi)的支付產(chǎn)生分歧,隆太公司于2014年6月便不再支付物業(yè)費(fèi)。

2015年4月,新長(zhǎng)寧公司向隆太公司發(fā)出催款函,要求隆太公司于該月25日前支付應(yīng)付款項(xiàng),逾期將分批停止供應(yīng)有關(guān)樓層的水、電、煤氣的使用。

2015年4月28日,因隆太公司未按期付款,新長(zhǎng)寧公司停止原告餐飲公司所在的地下室的供電。停水停電造成餐飲公司無(wú)法正常工作,故其向新長(zhǎng)寧公司索賠。

焦點(diǎn):原告對(duì)新長(zhǎng)寧公司、龍脈公司、隆太公司就前述房屋的租賃關(guān)系變動(dòng)是否知情? 

律師分析:新長(zhǎng)寧公司、龍脈公司、隆太公司就前述房屋租賃合同的有關(guān)變動(dòng),均簽有書(shū)面協(xié)議、合同,原告雖主張系新長(zhǎng)寧公司與龍脈公司惡意串通,但未提供反駁證據(jù)。龍脈公司以原告提供一定數(shù)量的工作餐為前提,免除原告的租金,并于2014年2月底向原告發(fā)出了歇業(yè)告知書(shū)。對(duì)比前后兩份協(xié)議,差別一在于提供工作餐的數(shù)量,二在于物業(yè)管理費(fèi)的承擔(dān)主體,但隆太公司與原告確實(shí)就物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議,原告堅(jiān)持按原租賃協(xié)議不支付物業(yè)管理費(fèi)。且按龍脈公司與原告的租賃協(xié)議,龍脈公司每月均向原告確認(rèn)下月的工作餐數(shù)量。隆太公司接管后,工作人員發(fā)生變化,原告在提供工作餐時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉。綜合上述理由,原告主張其對(duì)租賃關(guān)系變動(dòng)不知情,不符合常理。

 

總結(jié):根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第六條的規(guī)定,民事主體承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件包括:1、過(guò)錯(cuò);2、違法行為;3、因果關(guān)系;4、損害事實(shí)。且上述四個(gè)要件同時(shí)成立,侵權(quán)責(zé)任方可成立。新長(zhǎng)寧公司與隆太公司簽訂的租賃合同明確約定,隆太公司無(wú)故逾期支付租金及其他應(yīng)付費(fèi)用達(dá)30日以上,新長(zhǎng)寧公司有權(quán)采取包括但不限于停止水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉墓?yīng)、使用等措施提前終止協(xié)議,該約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。新長(zhǎng)寧公司作為出租人,在履約過(guò)程中,因隆太公司未支付租金,依照合同約定采取停電措施,系行使合同約定的權(quán)利,行為不具有違法性,因此不能認(rèn)定新長(zhǎng)寧公司侵權(quán)。

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