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未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同也是有效的
發(fā)布時間:2015-12-09 06:09:24作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:3,651 ℃

房屋買賣一般都會經(jīng)過簽訂房屋買賣合同,交付房屋,辦理房地產(chǎn)所有人變更登記手續(xù)這樣的流程。但是如果僅簽訂了房屋買賣合同,而未辦理房屋登記過戶手續(xù),這樣的的房屋買賣行為還有效嗎?

未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同也是有效的

【案情】 

2007年8月15日李某與黃某簽訂了一份《房屋買賣合同》,雙方約定李某將其所有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給黃某,價格為70萬元,在年底前交清房款等內(nèi)容。合同簽訂后,黃某將70萬元通過銀行轉(zhuǎn)賬給了李某,李某也將房屋交付給黃某使用,但由于種種原因,雙方未辦理過戶手續(xù)。

2015年3月,黃某向李某提出辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。由于近年來房地產(chǎn)市場火爆,房價暴漲,當年的房屋現(xiàn)在的市場價已達到400多萬元,李某遂要求黃某再付100萬元,黃某同意。

李某認為雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù),雙方買賣行為未成立,即使成立也無效。為此,李某將黃某告上法院,要求黃某將房屋退回。 

 

【分析】 

一般來說《房屋買賣合同》在雙方簽訂后成立,自成立時生效,但《合同法》第四十四條第二款規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”那么,辦理登記過戶手續(xù)是否是房屋買賣合同生效的條件呢?

房地產(chǎn)權(quán)屬登記指的是房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記,從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。從中可知,法律并沒有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件。

據(jù)此,上海房產(chǎn)律師認為當事人進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應當依照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定辦理權(quán)屬登記,但辦理權(quán)屬登記確并非是買賣房屋合同本身生效的要件,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,雙方所簽《房屋買賣合同》仍然合法有效。

 

【判決】

    法院審理上述案件后認為李某與黃某簽訂的《買賣房屋合同》自成立時起已經(jīng)生效,雖未辦過戶登記手續(xù),但該合同對雙方均具有約束力。為此,法院駁回了李某的訴訟請求。

 

【結(jié)束語】

一份《房屋買賣合同》在合同雙方經(jīng)過協(xié)商一致后,對房屋買賣的主要條款如房價、交款時間等達成了合意,簽署之后,該房屋買賣合同即告成立,雙方都應當根據(jù)合同約定來履行自己的權(quán)利和義務。當一方拒絕辦理過戶手續(xù)時,另一方有權(quán)向法院起訴,要求對方履行合同,并辦理過戶手續(xù)。

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