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婚前按揭房產(chǎn)歸屬問題分析
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:952 ℃

婚前按揭房產(chǎn)歸屬問題分析

這里我們要討論的“婚前按揭房產(chǎn)”,是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買(限為個人行為,排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為,此時可能房屋已為雙方婚前共有財(cái)產(chǎn)),婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。實(shí)際上,上述案例的核心是如何界定婚前按揭房產(chǎn),進(jìn)而確定如何分割婚前按揭房產(chǎn)的問題。

是離婚中最容易遇到的問題,很多人對一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)到底屬于個人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)總是弄不明白,特別遇到房產(chǎn)時就更加復(fù)雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款,再到辦理產(chǎn)權(quán)證、償還到款要經(jīng)歷很長一段時間,一個人很有可能在這期間結(jié)婚又離婚,上面的案例便是其中一例。那么此時婚前按揭房產(chǎn)到底如何歸屬呢?

1.法律對一般的原則性規(guī)定

大陸現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問題做出明確的規(guī)定,只是就一般的婚前財(cái)產(chǎn)的分割做出了規(guī)定,即除夫妻雙方另有約定外,婚前個人財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方所有,并且婚前個人財(cái)產(chǎn)并不因夫妻雙方的延續(xù)而轉(zhuǎn)化未個人財(cái)產(chǎn)。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)”這一點(diǎn),因?yàn)樵?001年大陸修訂《》前,最高人民法院的司法解釋曾經(jīng)有過明文規(guī)定:婚前個人財(cái)產(chǎn)經(jīng)過4年或者8年后可視為夫妻共有財(cái)產(chǎn),但現(xiàn)在的法律對此問題做了重大改變。

2.剖析婚前按揭房產(chǎn)的分割

上述對婚前財(cái)產(chǎn)分割的原則性規(guī)定,套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結(jié)婚前購買的房產(chǎn)屬于一方婚前個人財(cái)產(chǎn)”,然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重,需要進(jìn)一步剖析:

(1)何為“婚前”?何為“婚前購房”?

從上面的分析不難看出,婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個關(guān)鍵的時間點(diǎn):一是“婚前”到“婚后”的時間點(diǎn);二是“購房”時間點(diǎn),即什么時候開始算是購買了房產(chǎn)。
對于前者,答案很簡單,鑒于在大陸通常情況下結(jié)婚需要進(jìn)行登記才被視為合法婚姻,因此,夫妻雙方自大陸民政部門領(lǐng)取《》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點(diǎn),而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點(diǎn)都不具備法律上的意義。

對于后者,比較困擾,在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點(diǎn)?例如:在婚前簽了購房合同,付了首期款,婚后才進(jìn)行按揭貸款,并辦了《房產(chǎn)證》,那哪個才是“購房時間點(diǎn)”?

有人認(rèn)為,鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇,而根據(jù)大陸相關(guān)法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權(quán)的時間點(diǎn)為辦理完房屋的過戶手續(xù),取得《房產(chǎn)證》之日,因此,認(rèn)為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為即為“購房”時間點(diǎn)。還有人認(rèn)為,判斷這一問題關(guān)鍵是看房價款是在婚前以個人財(cái)產(chǎn)支付,還是婚后以共同財(cái)產(chǎn)支付的。
實(shí)際上,上述觀點(diǎn)在理解“購買”這一概念時過于狹隘了,因此由此得出的結(jié)論也有失偏頗,考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關(guān)聯(lián)性,應(yīng)當(dāng)以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點(diǎn),簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。

(2)按揭購房過程中各方的法律關(guān)系如何?“共同還貸”如何補(bǔ)償對方?

婚前個人所購房屋為個人財(cái)產(chǎn)已確定無疑,然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款,難道不會對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么?有人提出過這樣的觀點(diǎn):在償還完所有銀行貸款前,應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時段分割為婚前婚后兩部分,婚前個人支付的房價款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益,這屬其個人財(cái)產(chǎn);而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益,這部分是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
在弄清楚這個問題之前,應(yīng)當(dāng)先弄清按揭購房各方的法律關(guān)系,即購房人、出賣人(如開發(fā)商)和貸款銀行三方的關(guān)系。簡單地說,購房者與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系,而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購房人與開放商簽訂了購房合同,并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶,同時也辦理了房產(chǎn)證后,購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù),雙方已經(jīng)結(jié)束了購房合同的關(guān)系。在此之后,購房人向償還銀行借款的行為,屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債券債務(wù)行為,并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

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