在鼓浪嶼上留宿一宿是很多游客來(lái)廈的重要行程，島上家庭旅館生意火爆。但市場(chǎng)火爆的背后，有些因房屋租賃引發(fā)的糾紛卻很棘手。近日，思明法院通報(bào)了一起鼓浪嶼家庭旅館租賃糾紛案。上海合同糾紛律師指出在房屋租賃合同糾紛中，主要是看雙方所要承擔(dān)的義務(wù)，沒(méi)有履行義務(wù)的則需要承擔(dān)違約責(zé)任。
2015年8月22日，某公司與阿軍(化名)簽訂了一份《租賃合同》，約定該公司將位于鼓浪嶼的兩棟房屋出租給阿軍用于經(jīng)營(yíng)家庭旅館，租賃期限自2015年12月1日至2023年11月30日，每年租金780000元，首期租金在合同簽訂之日起兩日內(nèi)支付，以后各年度租金在每年度前三個(gè)月支付。因鼓浪嶼位置特殊，雙方還在合同中約定，如果由于政府行為(包括但不限于對(duì)風(fēng)景區(qū)集體作出保護(hù)措施)導(dǎo)致乙方超過(guò)一個(gè)月無(wú)法正常使用房屋的，甲方同意租期無(wú)償相應(yīng)順延。2017年4月，阿軍及其合伙人向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理家庭旅館特種行業(yè)行政許可證。但因房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，許可證遲遲未能順利辦理。2017年下半年，政府對(duì)未取得特種行業(yè)行政許可的鼓浪嶼家庭旅館進(jìn)行管制，阿軍的旅館關(guān)閉一周時(shí)間。事實(shí)上，此前一個(gè)多月，阿軍的旅館就已經(jīng)從網(wǎng)上下線，入住人數(shù)減少。因?yàn)檫@一系列事件，阿軍未按《租賃合同》約定在9月1日前支付2018年度的房租。2017年10月10日，阿軍接到該公司發(fā)來(lái)的一封《通知書(shū)》。《通知書(shū)》稱(chēng)，按合同約定，阿軍應(yīng)于每年9月1日前支付租金，但阿軍至今未交付租金已經(jīng)違約，通知其解除租賃合同。2017年11月21日，阿軍向該公司匯款50萬(wàn)元，匯款用途備注為訟爭(zhēng)房屋2018年度房租。可是，該公司還是一紙?jiān)V狀將阿軍告上了法院，主張解除租賃合同，阿軍應(yīng)騰空、歸還房屋，并按每月65000元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有費(fèi)。思明法院梳理，該案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為阿軍未在2017年9月1日前足額支付78萬(wàn)元租金是否違約，并構(gòu)成解除租賃合同的條件。法院認(rèn)為，因該公司房屋產(chǎn)權(quán)原因，阿軍的家庭旅館無(wú)法辦理特種行業(yè)行政許可證，以致經(jīng)營(yíng)受政策管制影響。租賃物有瑕疵，阿軍據(jù)此止付租金，系依法行使抗辯權(quán)，且在管制結(jié)束后，阿軍就支付了50萬(wàn)元作為2018年度租金，可見(jiàn)阿軍并非惡意拖欠不履行合同。法院酌定，因管制影響房屋使用，可相應(yīng)減免兩個(gè)月租金130000元，即2017年12月1日至2018年11月30日訟爭(zhēng)房屋的租金為650000元，扣除已支付的500000元，阿軍還應(yīng)支付150000元。法院一審判決之后，二審維持原判。
上海合同糾紛律師表示：在房屋租賃合同中，出租人和承租人之間的互負(fù)有同時(shí)履行抗辯權(quán)，當(dāng)出租的房屋非因承租人的原因產(chǎn)生瑕疵，承租人可以行使抗辯權(quán)，不履行支付租賃，行使抗辯權(quán)的行為并非違約行為。
《合同法》第六十六條：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。第六十七條：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。
滬律網(wǎng)提示：在合同中，享有同時(shí)履行抗辯權(quán)或者先履行抗辯權(quán)的一方，在對(duì)方不履行義務(wù)時(shí)，可以拒絕履行己方的義務(wù)。如果是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因使得合同不能繼續(xù)履行的，雙方都可以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。
