房產(chǎn)過戶是指通過買賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，即房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過程。
房產(chǎn)過戶的流程：拿著購房合同、購房發(fā)票、身份證、房產(chǎn)證、土地證、稅費(fèi)繳納證明、戶口本(暫住證)等證件到房管局辦理過戶。
那么這三種房產(chǎn)過戶情況有哪些不同之處，又得注意些什么呢?本期購房講堂小編為您整理了房產(chǎn)過戶的三種情況及其注意事項(xiàng)，希望您在遇到這三種情況時(shí)能順利輕松辦理房產(chǎn)過戶。
一、房產(chǎn)過戶之：買賣
主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅
買賣房產(chǎn)的費(fèi)用計(jì)算方式有兩種，一種是房產(chǎn)滿五年的情況;一種是房產(chǎn)未滿五年的情況。
滿五年的主要費(fèi)用：
營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅免征，需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi);
未滿五年的主要費(fèi)用：
營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅需繳納，同時(shí)繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。
注意事項(xiàng)：
個(gè)貸專家指出，在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。但需要注意的是，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。
二、房產(chǎn)過戶之:贈(zèng)與
主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)
以贈(zèng)與方式過戶，是沒有營(yíng)業(yè)稅的，但因?yàn)橘?zèng)與是被認(rèn)為無償受贈(zèng)的行為，所以需要受贈(zèng)人繳納個(gè)人所得稅，同時(shí)還需要契稅和贈(zèng)與公證費(fèi)，這些費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣過戶的稅費(fèi)。
注意事項(xiàng)：
對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為，沒有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此受贈(zèng)房屋不能辦理按揭貸款。
三、房產(chǎn)過戶之：繼承
主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證
繼承過戶與買賣和贈(zèng)與相比，稅費(fèi)支出是最低的，因?yàn)槔^承的房產(chǎn)沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名。
注意事項(xiàng)：
在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。同時(shí)，繼承房產(chǎn)需要滿足以下三個(gè)條件：第一，房產(chǎn)繼承有兩種形式，法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人，遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力;第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn);第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。
最后要特別注意的是，繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。
