2008年2月19日，廣州市白云區(qū)人民法院判決原告劉某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效，駁回其要求判決過戶，支付違約金且中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求。 2005年7月13日，被
2008年2月19日，廣州市白云區(qū)人民法院判決原告劉某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無效，駁回其要求判決過戶，支付違約金且中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求。
2005年7月13日，被告鄭某與第三人前夫華某協(xié)議離婚，約定將雙方在婚姻存續(xù)期間購買的位于廣州市白云區(qū)石榴橋路某房產(chǎn)歸兩子女所有，暫由華某管理，鄭某通過買賣或贈(zèng)與方式辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)并領(lǐng)取房產(chǎn)證，待兩子女成年后由子女管理。簽訂協(xié)議后，雙方尚未辦理轉(zhuǎn)名至子女名下的手續(xù)。
2007年7月22日，原告劉某通過中介公司介紹，向被告鄭某交付了2萬元定金，翌日簽訂了房屋買賣合同，約定原告向被告購買上述房產(chǎn)，總房款39萬元，首期款12萬元（含定金）在遞件成功當(dāng)日支付，余款27萬元在完稅后支付，上述手續(xù)須于2007年8月3日前完成。合同簽訂后，當(dāng)天雙方到房管部門遞交了房產(chǎn)過戶文件，領(lǐng)取了受理回執(zhí)，原告向被告支付了首期款10萬元，被告將房屋交付給原告使用。2007年7月30日，被告前夫華某申請白云區(qū)人民法院查封了訟爭房產(chǎn)，要求被告將房產(chǎn)過戶到其兩名子女名下，以致該房產(chǎn)最終未成功過戶更名至原告名下。2007年8月22日，原告向白云區(qū)人民法院起訴，要求被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，辦理過戶手續(xù)，并按照房款總額的每日千分之一支付違約金，中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。該中介委托廣東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師代理訴訟。開庭時(shí)，法院通知華某作為第三人參加訴訟。庭審中，原告稱自己不知道被告與第三人離婚的事實(shí)，屬于善意第三人，要求繼續(xù)履行合同，中介公司未盡責(zé)審查被告身份及房屋產(chǎn)權(quán)情況，存在過錯(cuò)，應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。被告稱同意繼續(xù)履行合同，但不同意支付違約金，并稱已經(jīng)告知中介公司房屋存在贈(zèng)與問題，但中介公司說先不要與原告說，所以未告訴原告。雖然與第三人簽訂了贈(zèng)與房產(chǎn)給子女的協(xié)議，但現(xiàn)因生活困難，只能出售房屋，且房屋系個(gè)人出資購買，所以有權(quán)出售。王律師代理中介公司稱，不知道被告與第三人離婚及贈(zèng)與房產(chǎn)給子女的情況，無違約行為，無過錯(cuò)，不同意支付違約金。第三人稱，該房產(chǎn)屬于夫妻共有，他不知道也不同意出售房屋，其兩名子女也不同意出售房屋，原告和被告串通損害其兩名子女利益。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該房產(chǎn)屬于夫妻共有房產(chǎn)，離婚時(shí)并未約定歸被告?zhèn)€人所有，約定歸兩名子女所有，但尚未辦理過戶至子女名下的手續(xù)，故仍屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榈谌瞬煌獬鍪郏苑课葙I賣合同無效。最后法院判決駁回原告的全部訴訟請求。
廣東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師評析：本案中，本律師只是配角，但是也開了多次庭，最終中介公司未被判承擔(dān)責(zé)任，算完成了任務(wù)。這個(gè)案件給我們的啟示是：本案訟爭房產(chǎn)的房產(chǎn)證是被告一個(gè)人的名字，已經(jīng)由其單方完成了遞件手續(xù)，一般情況下被告單方簽約是有效的，但如果夫妻離婚或正在鬧離婚，則單方簽約就無效，這比較符合情理，相關(guān)判例不少。作為買房人，盡量要求夫妻雙方簽名或確認(rèn)合同有效或要求未到現(xiàn)場的一方出具委托書，或通過手機(jī)電話錄音方式征求未到場一方對簽約的確認(rèn)（用自己的手機(jī)，以便保留證據(jù)）。如果是離婚的夫妻，要求其出示離婚判決書或經(jīng)公證或民政局確認(rèn)的離婚協(xié)議，如協(xié)議約定歸一方所有的房產(chǎn)即可以由其單方簽約出售，否則要求兩人共同簽約。本案審結(jié)后，原告再次起訴被告，不過，是要求退還購房款。因?yàn)榉课葙I賣合同無效，我建議中介公司不要追討中介服務(wù)費(fèi)了，中介公司接受了我的意見。此外，對于離婚的人士來說，如果協(xié)議將房產(chǎn)贈(zèng)與給孩子，應(yīng)該盡快過戶至孩子名下，否則管理房產(chǎn)的一方可以轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)拿錢走路。（廣州房產(chǎn)律師廣東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師文）
