(一)法律對(duì)的原則性規(guī)定
我國現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問題做出明確的規(guī)定，只是就一般的婚前財(cái)產(chǎn)的分割作出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)仍屬于夫妻一方個(gè)人所有，且不因夫妻雙方的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為。值得說明的是，最高人民法院的司法解釋曾作出婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)經(jīng)過4年或者8年后可視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定已不再適用了。
(二)婚前按揭房產(chǎn)的分割
上述對(duì)婚前的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結(jié)婚前購買的房產(chǎn)屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)”，然而僅憑此理解仍然會(huì)讓人疑惑重重。
(1)什么是“婚前”?什么是“婚前購房”?
婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)：一是“婚前”到“婚后”的時(shí)間點(diǎn);二是“購房”時(shí)間點(diǎn)，即什么時(shí)候開始算是購買了房產(chǎn)。
對(duì)于前者，答案很簡(jiǎn)單，在我國結(jié)婚是需要登記的，登記后才是合法夫妻，因此，夫妻雙方自領(lǐng)取《》之日是“婚前”和“婚后”分水嶺，而是否舉行訂婚、婚禮等時(shí)間點(diǎn)都不具備法律上的意義。
對(duì)于后者，情況稍顯復(fù)雜，在購房一系列的過程中到底哪個(gè)才是“購房”時(shí)間點(diǎn)?例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進(jìn)行按揭貸款，并辦了《房產(chǎn)證》，哪個(gè)才是“購房時(shí)間點(diǎn)”?考慮到購房的目的性以及購房整個(gè)過程的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)以簽訂購房合同的時(shí)間為“購房”時(shí)間點(diǎn)，簽訂合同時(shí)最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。
(2)按揭購房過程中各方的法律關(guān)系如何?“共同還貸”如何補(bǔ)償對(duì)方?
婚前個(gè)人所購房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還貸款，難道不會(huì)對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么?有人提出過這樣的觀點(diǎn)：在償還完所有銀行貸款前，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時(shí)段分割為婚前婚后兩部分，婚前個(gè)人支付的房?jī)r(jià)款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn);而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益，這部分是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
在弄清楚這個(gè)問題之前，應(yīng)當(dāng)先弄清按揭購房各方的法律關(guān)系，即購房人、出賣人(如開發(fā)商)和貸款銀行三方的關(guān)系。簡(jiǎn)單地說，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶，同時(shí)也辦理了房產(chǎn)證后，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，雙方已經(jīng)結(jié)束了購房合同的關(guān)系。在此之后，購房人向銀行償還借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。
