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    上海房產律師:房屋買賣合同被判無效,購房者起訴中介返還中介費
    發布時間:2023-06-27 12:27:47作者: 上海律師網瀏覽量:1,083 ℃

    買房者通過中介介紹,和賣房者簽訂了房屋買賣合同,但是該房屋卻是集體土地上所建設的小產權房,是禁止買賣的,在買賣合同被法院判決無效后,買房者向法院起訴中介和中介公司,要求返還中介費。法院審理后認定中介公司存在過錯,判令返還一半的中介費。

    房屋買賣合同被判無效,購房者起訴中介返還中介費

    2022年2月,胡某在某房產公司的員工劉某的介紹下與魏某簽訂《房屋買賣合同》一份,協議約定胡某購買魏某的某房產,胡某通過掃二維碼付款的方式向劉某支付中介費4800元,劉某向胡某出具一張收據。后因案涉房屋買賣合同被判無效,胡某要求退還中介費未果,胡某將某房地產公司和劉某訴至法院。法院經審理認為,被告某房產公司作為房產買賣中介人,應明知國家法律法規禁止買賣在集體土地上所建設的小產權房,仍促成案涉《房屋買賣合同》的成立,存在過錯。原告胡某自認購買房屋時知道案涉房屋為“小產權房”,仍然購買案涉房屋,多次看房后簽訂《房屋買賣合同》,其應對自己行為的法律后果有足夠認知,亦存在過錯。被告劉某作為被告某房產公司員工收取中介費、出具收據,系履行職務的行為,該行為的法律后果應由被告某房產公司承擔。故酌定被告某房產公司退還原告中介費2400元。

    問題1:本案中的房屋買賣合同為何被判無效?

    上海房產律師表示:《民法典》第153條第1款明確規定:違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。我國禁止買賣在集體土地上所建設的小產權房,這屬于強制性規定,而本案的房屋買賣合同違背了這一強制性規定,因此屬于無效合同。

    問題2:本案中劉某的行為的法律后果為何是某房產公司承擔?

    上海房產律師解釋到:《民法典》第170條第1款規定:執行法人或者非法人組織工作任務的人員,就其職權范圍內的事項,以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為,對法人或者非法人組織發生效力。劉某作為某房地產公司的員工,負責中介的工作,其為胡某和魏某簽訂房屋買賣合同亦屬于其履行工作職權的行為,因此劉某的行為應當由公司來承擔法律后果。

    問題3:本案中的房產公司為何要返還一半的中介費?

    上海房產律師指出:《民法典》第963條規定:中介人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的,中介活動的費用,由中介人負擔。雖然本案中的劉某促成了胡某和魏某之間簽訂房屋買賣合同,但是該合同最終被認定為無效,中介人在此過程中存在過錯,但其亦開展了中介活動,因此法院酌定返還一半的中介費。

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