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    上海房產(chǎn)律師:房屋買賣合同被判無效,購房者起訴中介返還中介費(fèi)
    發(fā)布時(shí)間:2023-06-27 12:27:47作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,085 ℃

    買房者通過中介介紹,和賣房者簽訂了房屋買賣合同,但是該房屋卻是集體土地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,是禁止買賣的,在買賣合同被法院判決無效后,買房者向法院起訴中介和中介公司,要求返還中介費(fèi)。法院審理后認(rèn)定中介公司存在過錯(cuò),判令返還一半的中介費(fèi)。

    房屋買賣合同被判無效,購房者起訴中介返還中介費(fèi)

    2022年2月,胡某在某房產(chǎn)公司的員工劉某的介紹下與魏某簽訂《房屋買賣合同》一份,協(xié)議約定胡某購買魏某的某房產(chǎn),胡某通過掃二維碼付款的方式向劉某支付中介費(fèi)4800元,劉某向胡某出具一張收據(jù)。后因案涉房屋買賣合同被判無效,胡某要求退還中介費(fèi)未果,胡某將某房地產(chǎn)公司和劉某訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為,被告某房產(chǎn)公司作為房產(chǎn)買賣中介人,應(yīng)明知國家法律法規(guī)禁止買賣在集體土地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,仍促成案涉《房屋買賣合同》的成立,存在過錯(cuò)。原告胡某自認(rèn)購買房屋時(shí)知道案涉房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”,仍然購買案涉房屋,多次看房后簽訂《房屋買賣合同》,其應(yīng)對自己行為的法律后果有足夠認(rèn)知,亦存在過錯(cuò)。被告劉某作為被告某房產(chǎn)公司員工收取中介費(fèi)、出具收據(jù),系履行職務(wù)的行為,該行為的法律后果應(yīng)由被告某房產(chǎn)公司承擔(dān)。故酌定被告某房產(chǎn)公司退還原告中介費(fèi)2400元。

    問題1:本案中的房屋買賣合同為何被判無效?

    上海房產(chǎn)律師表示:《民法典》第153條第1款明確規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。我國禁止買賣在集體土地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,這屬于強(qiáng)制性規(guī)定,而本案的房屋買賣合同違背了這一強(qiáng)制性規(guī)定,因此屬于無效合同。

    問題2:本案中劉某的行為的法律后果為何是某房產(chǎn)公司承擔(dān)?

    上海房產(chǎn)律師解釋到:《民法典》第170條第1款規(guī)定:執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員,就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng),以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為,對法人或者非法人組織發(fā)生效力。劉某作為某房地產(chǎn)公司的員工,負(fù)責(zé)中介的工作,其為胡某和魏某簽訂房屋買賣合同亦屬于其履行工作職權(quán)的行為,因此劉某的行為應(yīng)當(dāng)由公司來承擔(dān)法律后果。

    問題3:本案中的房產(chǎn)公司為何要返還一半的中介費(fèi)?

    上海房產(chǎn)律師指出:《民法典》第963條規(guī)定:中介人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。中介人促成合同成立的,中介活動(dòng)的費(fèi)用,由中介人負(fù)擔(dān)。雖然本案中的劉某促成了胡某和魏某之間簽訂房屋買賣合同,但是該合同最終被認(rèn)定為無效,中介人在此過程中存在過錯(cuò),但其亦開展了中介活動(dòng),因此法院酌定返還一半的中介費(fèi)。

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