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我們東原逸墅(項(xiàng)目名:東原逸庭)二期的業(yè)主在購(gòu)買該房屋后,整個(gè)二期批次的房屋產(chǎn)生公攤面積變大,套內(nèi)面積變小的情況,導(dǎo)致整體建筑面積變大。開發(fā)商以此并根據(jù)預(yù)售合同中的規(guī)定(按建筑面積多退少補(bǔ))要求業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)錢。據(jù)我們業(yè)主了解,一期均為多退,而二期卻均為少補(bǔ),此批量性的差異讓人懷疑(誤差應(yīng)為隨機(jī),不會(huì)批量產(chǎn)生,本條后續(xù)將引用開發(fā)商合同供參考內(nèi)容)。并且擴(kuò)大的是公攤面積,減少了我們套內(nèi)面積,直接侵害業(yè)主權(quán)益的情況下,還將補(bǔ)錢強(qiáng)制作為交房的前置條件,我們業(yè)主無法接受。 再則,在預(yù)售合同開頭的特別告知中也引用遵照了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四的規(guī)定,其規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差造成建筑面積增減的,預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。 被告的預(yù)售合同第五條內(nèi)容:在該房屋交付時(shí),房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn),如甲方暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí),除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理:1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ);2、甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過+3.00%(包括3.00%),不向乙方收取超過部分的房?jī)r(jià)款;甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過-3.00%(包括-3.00%),乙方有權(quán)單方面解除合同。行使單方面解除時(shí),必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出,否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。 另被告的預(yù)售合同補(bǔ)充條款第三條的內(nèi)容:對(duì)《預(yù)售合同》第五條之補(bǔ)充:1. 房屋建筑面積包括房屋套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e,甲、乙雙方按合同第五條約定以房屋建筑面積作為面積誤差結(jié)算雙方房屋價(jià)款的依據(jù),不以套內(nèi)建造面積和公用分?jǐn)偯娣e之誤差分別結(jié)算房款。 原告認(rèn)為,此批量性的建筑面積變大,套內(nèi)面積變小,不能定義為“誤差”,因此合同中針對(duì)誤差的多退少補(bǔ)不能成立。 原告同時(shí)認(rèn)為,被告無視《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》,其預(yù)售合同及《補(bǔ)充條款》與上海市房屋土地資源管理局制定的《預(yù)售合同》模版多處矛盾。《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》已有相關(guān)內(nèi)容規(guī)定總價(jià)不變,并在被告的合同中予以引用作為特別告知,被告的補(bǔ)差價(jià)要求應(yīng)進(jìn)行撤銷。被告的合同中的霸王條款不能替代相關(guān)法律法規(guī)。政府立法有其意義及嚴(yán)肅性所在,如果一個(gè)合同及其補(bǔ)充條款可以替代政府的法律法規(guī),試問難道這些法律法規(guī)成為了僅供參考? 原告基于被告的補(bǔ)充條款內(nèi)容,懷疑此面積的差異可能為被告故意為之,要求查明并澄清,被告需要對(duì)于違反合同約定的套內(nèi)面積及侵害業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行賠償。(房產(chǎn)測(cè)繪的黑幕及開發(fā)商從中牟利的灰色收入,參考鏈接文章中的分析
法律強(qiáng)制行規(guī)定分為效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定,違法效力性強(qiáng)制規(guī)定的行為,會(huì)導(dǎo)致約定無效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,只有法律在法律明確規(guī)定無效時(shí)才導(dǎo)致約定無效,沒有規(guī)定的,一般是有效的,根據(jù)約定履行。你這樣的情況,就屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定。
我們東原逸墅(項(xiàng)目名:東原逸庭)二期的業(yè)主在購(gòu)買該房屋后,整個(gè)二期批次的房屋產(chǎn)生公攤面積變大,套內(nèi)面積變小的情況,導(dǎo)致整體建筑面積變大。開發(fā)商以此并根據(jù)預(yù)售合同中的規(guī)定(按建筑面積多退少補(bǔ))要求業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)錢。據(jù)我們業(yè)主了解,一期均為多退,而二期卻均為少補(bǔ),此批量性的差異讓人懷疑(誤差應(yīng)為隨機(jī),不會(huì)批量產(chǎn)生,本條后續(xù)將引用開發(fā)商合同供參考內(nèi)容)。并且擴(kuò)大的是公攤面積,減少了我們套內(nèi)面積,直接侵害業(yè)主權(quán)益的情況下,還將補(bǔ)錢強(qiáng)制作為交房的前置條件,我們業(yè)主無法接受。
再則,在預(yù)售合同開頭的特別告知中也引用遵照了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四的規(guī)定,其規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差造成建筑面積增減的,預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。
被告的預(yù)售合同第五條內(nèi)容:在該房屋交付時(shí),房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn),如甲方暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí),除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理:1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ);2、甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過+3.00%(包括3.00%),不向乙方收取超過部分的房?jī)r(jià)款;甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過-3.00%(包括-3.00%),乙方有權(quán)單方面解除合同。行使單方面解除時(shí),必須在雙方簽署《房屋交接書》之時(shí)或之前提出,否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。
另被告的預(yù)售合同補(bǔ)充條款第三條的內(nèi)容:對(duì)《預(yù)售合同》第五條之補(bǔ)充:1. 房屋建筑面積包括房屋套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偨ㄖ娣e,甲、乙雙方按合同第五條約定以房屋建筑面積作為面積誤差結(jié)算雙方房屋價(jià)款的依據(jù),不以套內(nèi)建造面積和公用分?jǐn)偯娣e之誤差分別結(jié)算房款。
原告認(rèn)為,此批量性的建筑面積變大,套內(nèi)面積變小,不能定義為“誤差”,因此合同中針對(duì)誤差的多退少補(bǔ)不能成立。
原告同時(shí)認(rèn)為,被告無視《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》,其預(yù)售合同及《補(bǔ)充條款》與上海市房屋土地資源管理局制定的《預(yù)售合同》模版多處矛盾。《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》已有相關(guān)內(nèi)容規(guī)定總價(jià)不變,并在被告的合同中予以引用作為特別告知,被告的補(bǔ)差價(jià)要求應(yīng)進(jìn)行撤銷。被告的合同中的霸王條款不能替代相關(guān)法律法規(guī)。政府立法有其意義及嚴(yán)肅性所在,如果一個(gè)合同及其補(bǔ)充條款可以替代政府的法律法規(guī),試問難道這些法律法規(guī)成為了僅供參考?
原告基于被告的補(bǔ)充條款內(nèi)容,懷疑此面積的差異可能為被告故意為之,要求查明并澄清,被告需要對(duì)于違反合同約定的套內(nèi)面積及侵害業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行賠償。(房產(chǎn)測(cè)繪的黑幕及開發(fā)商從中牟利的灰色收入,參考鏈接文章中的分析