建筑物區(qū)分所有權(quán)分析
“建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著城市化的發(fā)展、人口大量向城市集中、土地立體化利用的加劇而產(chǎn)生的一種特殊的所有權(quán)形態(tài)。物權(quán)法草案對此作了專章規(guī)定。”
對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授蘇號朋解釋說，當(dāng)一棟建筑物由多個(gè)獨(dú)立的單元組成，且各個(gè)單元可以由不同的人擁有所有權(quán)時(shí)
，則各個(gè)單元的所有人即擁有了建筑物區(qū)分所有權(quán)。
蘇號朋教授說，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個(gè)組成部分：一是專有部分的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在構(gòu)造上及使用上具有獨(dú)立性，并且能夠成為所有權(quán)客體的部分，如一棟住宅樓中的某一套房屋。二是共有權(quán)，指所有人依據(jù)法律、合同以及全體所有人之間的規(guī)約，對建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共用部分、土地使用權(quán)及設(shè)施等共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。三是成員權(quán)，當(dāng)整棟建筑物或整個(gè)小區(qū)的全體所有人成立管理組織以便有效管理相關(guān)事務(wù)時(shí)，各個(gè)所有人即享有成員權(quán)，包括對重要管理事項(xiàng)的表決權(quán)、參與訂立規(guī)約的權(quán)利、選舉管理者的權(quán)利、解除管理者的權(quán)利、請求停止違反共同利益行為的權(quán)利等。
蘇號朋教授介紹說：物權(quán)法草案較之先前頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》這兩部法規(guī)具有如下新穎性：一是首次使用了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。雖然我國早已存在建筑物區(qū)分所有權(quán)的事實(shí)，但我國法律一直未確認(rèn)這一概念。物權(quán)法草案采納了這一概念，從而為我國的物權(quán)類型增加了新的內(nèi)容。二是確認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。物權(quán)法草案明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利。三是明確了重要設(shè)施的權(quán)利歸屬。物權(quán)法草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)設(shè)施的除外。會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。四是對業(yè)主的行為加以嚴(yán)格規(guī)范。物權(quán)法草案規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分實(shí)施的行為不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益;所有人將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
名詞解釋
建筑物區(qū)分所有權(quán)指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)和對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
專家點(diǎn)評
維護(hù)業(yè)主權(quán)利的重要立法舉措建筑物區(qū)分所有權(quán)分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時(shí)間：2010-11-25
對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授蘇號朋：物權(quán)法草案首次確認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，對其內(nèi)容作出明確界定，尤其是對業(yè)主的管理權(quán)作了非常具體的規(guī)定，這對化解社會(huì)矛盾，維護(hù)業(yè)主權(quán)利均具有非常重要的意義。
