一、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有安排購(gòu)房人驗(yàn)房即要求購(gòu)房人填寫(xiě)驗(yàn)房單不妥現(xiàn)將商品房交付的一般程序簡(jiǎn)述如下:
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人發(fā)出書(shū)面的入住通知。
2、買(mǎi)受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書(shū)面文件。
3、買(mǎi)受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下，實(shí)地查驗(yàn)所購(gòu)買(mǎi)商品房并填寫(xiě)驗(yàn)房單。
3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問(wèn)題或存在解除購(gòu)房合同的其他情形，買(mǎi)受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；
3.2若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問(wèn)題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人可將商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書(shū)面遞交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠償；
3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問(wèn)題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書(shū)面承諾并經(jīng)買(mǎi)受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款；
3.4買(mǎi)受人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用；
3.5買(mǎi)受人從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙；
3.6買(mǎi)受人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。
綜上，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有安排購(gòu)房人驗(yàn)房的情形下即要求購(gòu)房人填寫(xiě)驗(yàn)房單不妥。
二、關(guān)于退房條件一般來(lái)講，退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。所謂約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如果雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房人能證明該條件成立的，則一般情況下購(gòu)房者能達(dá)到退房的目的。
法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人可以退房的條件。法定退房條件綜合起來(lái)主要包括以下幾種:
1、購(gòu)房合同無(wú)效。依照我國(guó)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效情況下，因合同取得財(cái)產(chǎn)的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相互返還義務(wù)。購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有:(1)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)，如開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可即與購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同等；(2)開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為。
2、套型、面積誤差導(dǎo)致退房。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定:按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例的，在合同中沒(méi)有特別約定的情況下，購(gòu)房人可以選擇退房。
3、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者在接到通知后可選擇是否退房。若開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。
4、房屋主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定，委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。
華先生遇到的問(wèn)題應(yīng)屬于上述第四種情形，如經(jīng)過(guò)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定認(rèn)為該房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，華先生可以選擇退房。
需要提醒購(gòu)房人注意的是:因單方解除合同需要具備嚴(yán)格的法定條件，并要遵循一定的程序，不當(dāng)行使合同解除權(quán)將構(gòu)成違約。因此購(gòu)房者如欲解除購(gòu)房合同，建議事先咨詢(xún)律師并參考律師的指導(dǎo)意見(jiàn)行使自己的合法權(quán)利。
