由小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬引發(fā)的思考
1. 引 言
住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改進(jìn)提供立法參考。
2.小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀
二十一世紀(jì)的今天，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，給社會經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩會上，《物權(quán)法》終于被通過。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。《物權(quán)法》第六章第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。
3.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度
3.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度為物權(quán)中的一種，并對物權(quán)進(jìn)行概述
要研究這個問題，我們就應(yīng)先從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度談起。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物權(quán)法中的一種。物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由《德國民法典》第一次在法律上予以正式確認(rèn)。此后，許多國家的民法典都規(guī)定了物權(quán)制度。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第142頁)
3.2 具體概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度
建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類型，但并非新生的物權(quán)概念，遠(yuǎn)在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國家和地區(qū)，如法國、德國、日本、瑞士、美國、我國臺灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 2005年10月22日 新華網(wǎng))。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在德國法上稱為“住宅所有權(quán)”，法國法中稱為“住宅分層所有權(quán)”，瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”，日本和我國臺灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”，我國大陸學(xué)者一般采用了“建筑物區(qū)分所有”概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨(dú)所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個方面：即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。(王利明著：《民法》，中國人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第195頁)那么，小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢?由于我國法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對該問題也無明確的答案。
4.小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的具體分析
4.1各國立法例中的規(guī)定
從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強(qiáng)化停車場設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權(quán)法》時得到了明確，即該法的第三條第二項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。(參見陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第169頁。)同樣，在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的《都市計劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個國家之規(guī)定不同的是我國的臺灣地區(qū)，1991年4月臺灣‘內(nèi)政部’營建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。(林永訂：《論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法專刊》第5期。)該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對此，臺灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。這是主要大陸法國家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。
4.2 對我國住宅小區(qū)四種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的討論
