小區(qū)建筑物樓頂平臺權(quán)屬以及訴權(quán)問題的案例解析
位于福州市晉安區(qū)王莊街道福馬路的一個小區(qū)05-06單元業(yè)主共有14戶共用一部電梯，2001年，業(yè)主在購房時懷開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定：商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)除消防通道及消防平臺和其他設(shè)備通道外歸頂層業(yè)主所有。2008年，其中一位業(yè)主王某拆除了電梯房正門的正面墻體、木門、鋁合金窗戶后，又在墻體線處砌窗，并設(shè)置鐵門，封閉了電梯間通道，完全改變了電梯間的內(nèi)部布局，同時又破壞了電梯間的右側(cè)墻體，并增設(shè)了一道門，經(jīng)過其對電梯間的一系列改動，獲得了一間只有他才享有的房間，其他業(yè)主以王某的行為侵犯了其他業(yè)主對電梯間享有的共有與共同管理的合法權(quán)利為由訴至法院。
所有權(quán)問題：
對于樓頂平臺的所有權(quán)歸屬，是屬于全體業(yè)主共有還是建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有，在繼《物權(quán)法》施行后，2008年施行的《住宅專項(xiàng)維修資金辦法》以及2009年出臺的相關(guān)司法解釋，已明確屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分屬業(yè)主共有，且為法定共有。業(yè)主改建電梯房后據(jù)為已有，系違反的法律規(guī)定。
以上是在辦法以及司法解釋相繼施行后適用而得出的結(jié)果，該司法解釋附則部分規(guī)定因物權(quán)法實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋，但如本案，實(shí)施的行為是在解釋頒布之前，這時就涉及屋頂平臺的所有權(quán)屬問題，是屬于建筑物區(qū)分所有中的專有部分，還是共有部分，頗具爭議。在生活實(shí)踐中，樓頂平臺的情況比較復(fù)雜，對于樓頂平臺的所有權(quán)，有的是由開發(fā)商保留其所有權(quán)，有的是開發(fā)商在出售房屋時附帶出售給業(yè)主或附贈給業(yè)主，有的則約定為業(yè)主共有。本人認(rèn)為，對建筑物區(qū)分所有中的專有認(rèn)定，不管是根據(jù)通常所說的“壁心說”還是以表面粉刷層分析界定所有權(quán)，根據(jù)樓頂平臺的構(gòu)造特點(diǎn)以及功能使用上看，樓頂平臺都應(yīng)認(rèn)定為共有部分，其不能成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有部分所有權(quán)的客體，而應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。基于此，我認(rèn)為，開發(fā)商與某個業(yè)主約定的樓頂平臺歸一方所有的約定應(yīng)屬無效，在所有權(quán)歸全體業(yè)主所有的前提下，全體業(yè)主通過規(guī)定的程序可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給某個業(yè)主使用，當(dāng)然要在不影響公共利益的前提下。此時，若有的業(yè)主不愿意將樓頂平臺的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人用時，該如何處理呢，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，對屋頂?shù)氖褂脩?yīng)尊重各業(yè)主的意志決定，若業(yè)主不同意將使用權(quán)轉(zhuǎn)給他人使用時，其可按自己持有的份額使用該平臺
訴權(quán)問題：
如上述，若建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)人在平臺上違章搭建房間等，業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求該侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但在業(yè)主大會或業(yè)主委員會不依法起訴時，此時各別業(yè)主有無起訴權(quán)利呢?根據(jù)物權(quán)法第八十三條第二款，本人認(rèn)為各別業(yè)主對侵害了自己的對共有部分財產(chǎn)共有和管理的合法權(quán)益，也可以以自己的名義依法向人民法院起訴。
