點評
以下案例出自最高人民法院公報案例，該案例判決書認為，對于與業(yè)主所購房屋毗鄰庭院綠地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業(yè)主占有、使用的事實，即認定業(yè)主對該庭院綠地享有獨占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。
青島中*物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐某太、陸某俠物業(yè)管理合同糾紛案
【裁判摘要】
一、業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議后，即與物業(yè)管理公司之間建立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)管理服務(wù)的合同一方當事人，有義務(wù)依約進行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權(quán)對于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時，物業(yè)管理公司作為合同一方當事人，有權(quán)依法提起訴訟。
二、對于與業(yè)主所購房屋毗鄰庭院綠地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業(yè)主占有、使用的事實，即認定業(yè)主對該庭院綠地享有獨占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。
三、業(yè)主不得違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定，基于個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業(yè)主對于該庭院綠地具有獨占使用權(quán)，如果該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，業(yè)主在使用該庭院綠地時亦應遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。
原告：青島中*物業(yè)管理有限公司南京分公司。
代表人：陳某無，該分公司經(jīng)理。
被告：徐某太。
被告：陸某俠。
原告青島中*物業(yè)管理有限公司南京分公司(以下簡稱中*物業(yè)南京公司)因與被告徐某太、陸某俠發(fā)生物業(yè)管理合同糾紛，向江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院提起訴訟。
原告中*物業(yè)南京公司訴稱：2005年3月10日，被告徐某太、陸某俠購買了由原告管理的麒麟錦城小區(qū)房屋一套，同年10月1日辦理了房屋交付手續(xù)。同年12月，二被告對該房屋進行裝修，并擅自將該房屋南陽臺外的公共綠地破壞，改建為水泥地坪和魚池。二被告的上述行為已嚴重違反了《中*麒麟錦城業(yè)主公約》和《中*麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定，侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。請求判令二被告拆除違法改建的水泥地坪和魚池，恢復為原有的綠地。
被告徐某太、陸某俠辯稱：1.原告中*物業(yè)南京公司無權(quán)作為本案原告起訴;2.開發(fā)建設(shè)麒麟錦城小區(qū)的南京常錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱常錦公司)在銷售房屋時向被告方承諾買一樓送花園，被告方所購房屋南陽臺外的庭院即為常錦公司所送，故被告方對南陽臺外的庭院綠地具有使用權(quán)，其改造該庭院綠地的行為他人無權(quán)干涉;3.被告方改造庭院綠地時中*物業(yè)南京公司的管理人員是知曉的，但并未阻止被告方的改建行為，說明中*物業(yè)南京公司同意被告方改造。故被告方不同意將該庭院綠地恢復原狀，請求法院判決駁回中*物業(yè)南京公司的訴訟請求。
南京市江寧區(qū)人民法院一審查明：
2005年3月10日，被告徐某太、陸某俠與常錦公司簽訂《商品房買賣契約》1份，約定徐某太、陸某俠購買常錦公司開發(fā)的麒麟錦城小區(qū)房屋1套，總價款為323470元。合同簽訂后，徐某太、陸某俠一次性付清了房款。
原告中*物業(yè)南京公司受常錦公司委托對麒麟錦城小區(qū)進行前期物業(yè)管理。2005年10月1日，被告徐某太、陸某俠辦理了房屋交付手續(xù)。當日，徐某太、陸某俠簽署了《中*麒麟錦城業(yè)主公約》，并與中*物業(yè)南京公司簽訂《中*麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。《中*麒麟錦城業(yè)主公約》第三章第二條第5項規(guī)定，業(yè)主應當遵守政府有關(guān)部門關(guān)于房屋使用及裝修的規(guī)定，不得擅自改變使用房屋及公共設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)。該條第8項規(guī)定，業(yè)主應當自覺維護區(qū)城內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，不得私搭亂建、亂停放車輛、隨意占用綠地或破壞綠地，污染環(huán)境及制造噪音擾民。《中*麒麟錦城業(yè)主公約》第五章第二條第6項規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括庭院綠地及其他設(shè)施的養(yǎng)護管理。《中*麒麟錦城業(yè)主公約》第六章第二條第3項規(guī)定，業(yè)主不得在天井、庭院、平臺、房頂、綠地、道路或其他公用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。該條第4項規(guī)定，業(yè)主不得侵占或損害道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施。《中*麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第二條第9項約定，中*物業(yè)南京公司向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括對公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。
被告徐某太、陸某俠所購麒麟錦城小區(qū)的房屋南陽臺外有一庭院綠地，該庭院綠地周邊有高50厘米左右的木柵欄圍檔，常錦公司建設(shè)該房屋時在南陽臺上預留了出入門。徐某太、陸某俠與常錦公司簽訂的購房合同中并未就該庭院綠地的使用權(quán)歸屬問題作出明確約定。徐某太、陸某俠亦尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證。2005年12月，徐某太、陸某俠在對所購麒麟錦城小區(qū)房屋進行裝修時，將該房屋南陽臺外的庭院綠地進行了改造，破壞原有綠地后在庭院里鋪設(shè)水泥地、砌花臺、建魚池。為此，原告中*物業(yè)南京公司分別于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某太、陸某俠發(fā)出整改通知，要求徐某太、陸某俠停止對該庭院綠地的改建，恢復原狀。徐某太兩次簽收了中*物業(yè)南京公司出具的整改通知單。因徐某太、陸某俠未按物業(yè)管理要求加以整改，2006年11月，中*物業(yè)南京公司就本案糾紛向法院提起訴訟。
一審期間，被告徐某太、陸某俠申請證人出庭作證，以證明其在常錦公司售樓處購房時，售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園。徐某太并提出其僅簽收過一次中*物業(yè)南京公司出具的整改通知，而且在簽收時并未查閱整改通知的具體內(nèi)容。
上述事實，有被告徐某太、陸某俠與常錦公司簽訂的商品房買賣契約、《中*麒麟錦城業(yè)主公約》、《中*麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、現(xiàn)場勘驗照片、原告中*物業(yè)南京公司出具并經(jīng)徐某太簽收的整改通知單、證人證言及雙方當事人的陳述等證據(jù)證實，足以認定。
