小區(qū)共有部位收益該歸誰所有
眼下，上海的各處獨(dú)立的小區(qū)，都涉及到小區(qū)共有部位出租取得收益問題，這些額外的收益部分該由誰獲取呢?這在各處小區(qū)具體做法上不盡相同。從法律角度來看，既然是小區(qū)共有部位的收益，應(yīng)該歸屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。近日，上海靜安法院在審理南陽小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴主開發(fā)商上海展覽中心和下屬上海展覽中心招待所，要求返還出租收益案件作出一審判決，由上海展覽中心招待所給付該小區(qū)業(yè)委會(huì)63萬元租金收益，上海展覽中心對該筆錢款不承擔(dān)連帶責(zé)任。
地處靜安轄區(qū)內(nèi)的南陽小區(qū)，有兩幢高達(dá)28至29層高樓組成，該小區(qū)由上海展覽中心等8家單位集資共建，其公用面積是按照全幢建筑面積與全幢使用面積之比分?jǐn)偟模灿胁课话ǎ喝狈鎏葑叩馈㈦娞荨⑺溟g、門房、屋頂層等(屋頂層包括機(jī)房等部位4層和2只陽臺(tái))。1991年初，上海展覽中心利用其所有的該小區(qū)內(nèi)兩幢大樓底層部分房屋，開辦了上海展覽中心招待所，企業(yè)類型為集體企業(yè)。
在1994年7月，上海展覽中心招待所與上海長途電信局(1999年8月改制為：上海移動(dòng)通信有限責(zé)任公司)簽訂《協(xié)議書》一份，約定：上海展覽中心招待所將該南陽小區(qū)內(nèi)1號(hào)樓26-29層(屋頂層)使用面積約200平方米，出租給上海市長途電信局安裝移動(dòng)無線電話機(jī)站設(shè)備及辦公，并在頂層平臺(tái)架設(shè)天線6副，租賃期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共計(jì)15年，1995年-1996年每年租金24萬元，1997年起每年遞增1萬元。從1995年至2004年，上海展覽中心招待所共收取上述租金人民幣276萬元。1995年7月至1998年6月，上海展覽中心招待所又將該小區(qū)內(nèi)的2號(hào)樓28-29層(屋頂層)出租給靜安區(qū)有線電視中心，收取租金計(jì)人民幣13萬元。1999年7月末，上海展覽中心招待所又與袁某簽訂《包租客房協(xié)議》一份，將該小區(qū)1號(hào)樓南門廳(原賣品部)出租給袁某經(jīng)營理發(fā)室，租賃期3年，自1999年8月1日至2002年8月1日止，月租金1000元，共收取租金1.3萬元。
2001年1月，南陽小區(qū)業(yè)委會(huì)致函上海展覽中心招待所要求停止對2幢大樓底層后門公共通道的侵權(quán)，恢復(fù)原狀。之后，該小區(qū)業(yè)委會(huì)還曾派員去上海展覽中心，要求停止對大樓共有部位的侵權(quán)。在交涉未成的情況下，南陽小區(qū)業(yè)委會(huì)以原告的身份起訴到法院，訴稱南陽小區(qū)內(nèi)的1-2號(hào)大樓，是由8家單位集資共建，作為上海展覽中心是主建單位。自1994年10月成套公房出售產(chǎn)權(quán)起至1995年1月，該小區(qū)已有330戶居民購買了房屋產(chǎn)權(quán)。兩年后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立。
該小區(qū)業(yè)委會(huì)還說，上海展覽中心和上海展覽中心招待所擅自將大樓的共有部位，包括屋頂層、地下室、門廳占為已有，開設(shè)招待所牟取經(jīng)濟(jì)利益。但是，共有部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、照明用電費(fèi)卻全部由全體業(yè)主共同分?jǐn)偂?995年起，兩被告又擅自將侵占的共有部位出租給5家公司和個(gè)人，要求判令退出共有部位收益342.4萬元，支付電梯運(yùn)行費(fèi)、照明用電費(fèi)、保安費(fèi)及保潔費(fèi)8.8萬余元。在法院審理中，該小區(qū)業(yè)委會(huì)又變更了訴訟請求，要求上海展覽中心招待所返還收益290.3萬元(包括移動(dòng)通信租金276萬元、靜安有線電視租金13萬元、理發(fā)室租金1.3萬元)，而上海展覽中心承擔(dān)連帶責(zé)任。還向法院提供了區(qū)房地產(chǎn)測繪中心出具的《關(guān)于南陽小區(qū)2幢房屋公用面積的情況說明》和相關(guān)租金發(fā)票等證據(jù)。
上海展覽中心在辯稱中訴說，雖然自己單位是上海展覽中心招待所的上級(jí)主管單位，但兩被告均為獨(dú)立法人。自己單位既未出租大樓的共有部位，也未收取任何租金，不應(yīng)對上海展覽中心招待所的侵權(quán)行為承擔(dān)連帶責(zé)任。
上海展覽中心招待所辯稱，歷年來通過自己的出租行為，共得收益共計(jì)為人民幣290.3萬元。但是，從法律上的侵權(quán)之訴的訴訟時(shí)效看僅為2年，該小區(qū)業(yè)委會(huì)在起訴前從未向自己招待所主張過權(quán)利，現(xiàn)起訴中所主張的返還大部分租金，早已超過了訴訟時(shí)效。還表示愿意自業(yè)委會(huì)主張權(quán)利之日起倒推2年，即2003年、2004年移動(dòng)通訊的租金收益尚在時(shí)效之內(nèi)，愿意返還給南陽小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
經(jīng)過審理，法院查得在2004年6月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)曾以上海展覽中心作為被告起訴到法院，要求確認(rèn)該小區(qū)1、2號(hào)樓的公用部位。因上海展覽中心對業(yè)主委員會(huì)的訴請予以確認(rèn)，后小區(qū)業(yè)委會(huì)向法院作了申請撤訴。
法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主推選成立，對小區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。作為南陽小區(qū)內(nèi)的1、2號(hào)樓全幢扶梯走道、電梯、水箱間、門房及屋頂層，屬于是該小區(qū)的共有部位，從業(yè)主公共利益出發(fā)，業(yè)主委員會(huì)代表著全體業(yè)主出租共有部位，并享受承擔(dān)出租人的權(quán)利和義務(wù)。作為上海展覽中心招待所擅自將1、2號(hào)樓屋頂層及1號(hào)樓的南門廳出租給他人，侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將侵權(quán)所得租金收益返還給南陽小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
從法律角度說，侵權(quán)之訴的訴訟時(shí)效為兩年，從小區(qū)業(yè)主委員會(huì)知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利遭侵害時(shí)起計(jì)算。上海展覽中心招待所自1995年、1999年起先后出租1、2號(hào)樓屋頂層及1號(hào)樓南門廳，1998年之前南陽小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未設(shè)立，不享有權(quán)利。但自小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后，就應(yīng)當(dāng)知道該項(xiàng)權(quán)利遭受侵害，但卻從未向上海展覽中心招待所主張過任何權(quán)利。至于業(yè)委會(huì)提供的寫給上海展覽中心的信函，也僅是要求停止侵權(quán)、恢復(fù)原狀，則沒有要求返還租金收益。那么，南陽小區(qū)業(yè)委會(huì)在2004年6月提起的確認(rèn)之訴，與本案屬于是兩個(gè)性質(zhì)不同的法律的關(guān)系，不能引起案件的訴訟時(shí)效的中斷。
本案中，南陽小區(qū)業(yè)委會(huì)所主張的收益290.3萬元中，只有移動(dòng)通信2003年、2004年的租金63萬元尚在訴訟時(shí)效之內(nèi)，其余部分均系超過了兩年訴訟時(shí)效。上海展覽中心招待所屬非公司的集體企業(yè)法人，上海展覽中心作為其開辦單位和上級(jí)主管單位，僅在其被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被依法撤消、被核準(zhǔn)歇業(yè)的情況下，才能成為上海展覽中心招待所的清算責(zé)任人，鑒于上海展覽中心招待的企業(yè)狀態(tài)仍屬依法確立，上海展覽中心可以不承擔(dān)連帶還款責(zé)任的法律義務(wù)。遂作出了上述判決。
法官點(diǎn)評(píng)：為小區(qū)共有收益，業(yè)委會(huì)“告倒”開發(fā)商
本案的判決是一篇經(jīng)典之作，畢竟在目前社會(huì)上開發(fā)商侵占業(yè)主權(quán)益的事情屢有發(fā)生，特別是如在小區(qū)劃定的車位歸屬等問題上，開發(fā)商認(rèn)為是他們投資建造的，便以為所有權(quán)和收益部分應(yīng)該歸于自己，若粗看看好像是蠻有道理的，但從實(shí)質(zhì)上看一些停車車位卻恰恰是小區(qū)業(yè)主共有的公共面積上，而這種處在公共面積上的收益能說就該歸開發(fā)商或物業(yè)公司所有嗎?
