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小區(qū)車位歸屬爭議
物權(quán)法出臺后對小區(qū)車位的歸屬作了相應(yīng)的規(guī)定，但是車位歸屬爭議依然不斷。主要原因是物權(quán)法第七十四條的出臺為小區(qū)車位歸屬爭議的解決提供了法律條文的支持，但是由于其過于原則化，不具有操作性，在實踐中發(fā)揮的作用也必將有限。
第一，小區(qū)車位歸屬不清晰。在現(xiàn)實生活中，小區(qū)所有業(yè)主并不一定都需要車位，將建設(shè)小區(qū)車位的資金投入全部由所有業(yè)主分?jǐn)偛⒎欠先w業(yè)主的意愿。當(dāng)開發(fā)商不將車位投資分?jǐn)傇谏唐贩拷ㄖ锟偯娣e中，則車位的建造需要額外投資，在這種情況下將車庫一律歸全體業(yè)主所有，也有失公平。但是又會出現(xiàn)另外一種情況，小區(qū)車位的投入是否算入商品房出售價格之中，業(yè)主根本沒有知悉的可能，且很難舉出證據(jù)證明。當(dāng)開發(fā)商既算入了商品房總價格(故意隱瞞)，又將車位賣于獨立的業(yè)主，這時的權(quán)屬如何確定，物權(quán)法第七十四條沒有明確。
第二，首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定過于原則化，不具有可操作性。在一般情況下，開發(fā)商在出售商品房時都會同時將車庫出售或者附贈、出租，而業(yè)主在購買商品房的同時并非一定具有購買車庫的經(jīng)濟(jì)能力和現(xiàn)實需要。在多數(shù)業(yè)主不能同時買房又買車庫的情況下，開發(fā)商必然會將車庫出讓，甚至?xí)u給非業(yè)主。在這種現(xiàn)實情況下，首先滿足業(yè)主的需求是與現(xiàn)實相脫節(jié)的。而且首先滿足業(yè)主的需求如何定量也是一個難題，是要求每戶一庫還是幾戶一庫，都需要法律明確規(guī)定。如可以實行小區(qū)車位的預(yù)購制度以及業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)等。
第三、按照約定確定車位、車庫歸屬不利于業(yè)主利益的保護(hù)。
1.實踐中開發(fā)商與業(yè)主的地位不對等。當(dāng)今的房屋買賣合同大多是格式合同，或者具有格式合同的性質(zhì)。房屋買受人只能被動地接受開發(fā)商提供的房屋買賣合同，而沒有多大余地進(jìn)行協(xié)商。同時，在商品房建設(shè)、出售中相關(guān)的法律文件房屋買受人是不可能獲得的，開發(fā)商將其作為商業(yè)機(jī)密并不向買受人出示。在產(chǎn)生糾紛后業(yè)主的舉證能力十分有限，而開發(fā)商占據(jù)絕對證據(jù)優(yōu)勢。開發(fā)商有多種途徑(合法與非法)證明其對小區(qū)車庫擁有所有權(quán)。物權(quán)法第七十四條規(guī)定車庫歸屬通過約定的方式，雖然是對當(dāng)事人雙方意思自治的尊重，但是在雙方當(dāng)事人地位不對等的情況下，一旦發(fā)生糾紛將不利于業(yè)主利益的保護(hù)。
2.我國不動產(chǎn)登記制度不完善對業(yè)主利益的影響。目前我國的房地產(chǎn)登記制度還不完善，尤其是對于小區(qū)車庫的容積率是否記入公攤面積不予記載。不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書作為公示的基本載體，在小區(qū)車位權(quán)利歸屬上并未發(fā)揮其作用，而這種回避態(tài)度使糾紛變得復(fù)雜化。在房地產(chǎn)初始登記的實務(wù)中，登記機(jī)關(guān)除辦理土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證外，對于共有、他項權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證，登記機(jī)關(guān)并不辦理。停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的房地產(chǎn)證對建筑物共用部位、他項權(quán)利不予記載的登記方式，無形中給開發(fā)商擬定的有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利人無法借助所持有的房地產(chǎn)證，以完全物權(quán)的絕對權(quán)直接對抗該類違法的合同條款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。在登記制度不完善的情況下，對小區(qū)車位的歸屬由當(dāng)事人約定也勢必對業(yè)主的利益造成損害。：
3.物權(quán)法第七十四條的出臺為小區(qū)車位、車庫歸屬糾紛的解決提供了法律條文的支持，但是由于其過于原則化，不具有操作性，在實踐中發(fā)揮的作用也必將有限。2005年出臺的物權(quán)法(草案)第七十六條第二款規(guī)定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”相比較而言，物權(quán)法第七十四條不利于業(yè)主利益的保護(hù)，建議盡快出臺相關(guān)配套法規(guī)，使物權(quán)法的效用落到實處，以充分保障雙方當(dāng)事人合法利益。
