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小區(qū)車位歸屬糾紛
小區(qū)車位歸屬權問題，《物權法》第 74條的規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。依此條款，如無業(yè)主大會的明確授權，物業(yè)公司不能再占有、使用或出租業(yè)主共有的車位。因此，2007年10月1日之后發(fā)生的車位歸屬糾紛，并不難處理。但目前的難題有兩點，—是《物權法》能否適用于它實施之前的車位糾紛，亦即《物權法》能否溯及既往;二是在沒有協(xié)議的情況下，如何來確定物業(yè)公司因看管車輛所產生的服務費。
簡單說來，車位糾紛焦點聚集在兩個方面，既產權歸屬和收益分配。其中收益分配成為引發(fā)車位糾紛的導火索和糾紛爭論的核心。
而產權歸屬直接決定了車位收益分配的問題，所以，產權歸屬又成為車位糾紛案件爭論的“排頭兵”，也是解決車位糾紛中的重點和難點。確定了車位的產權歸屬，也就比較容易確定收益分配了。
對于車位產權歸屬，《物權法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
根據(jù)這一規(guī)定，停車位屬于業(yè)主所有的情況必須滿足車位占用了業(yè)主“共有的道路、共有的場地”這一條件。
停車位的兩種類型
對于地上停車位，在樓盤建設開發(fā)時，規(guī)劃用于停放汽車的車位(即不是占用業(yè)主共有的道路、場地)，業(yè)主是沒有所有權的。主張將建設規(guī)劃的地上停車位歸全體業(yè)主的觀點是站不住的，也不會獲得法律的支持。
既然說地上停車位中規(guī)劃用于停放汽車的車位不歸全體業(yè)主所有，那是否其所有權歸開發(fā)商呢，答案是否定的。這是因為業(yè)主對住宅小區(qū)的土地只有使用權而沒有產權，地上車位只能做為占地使用。因此，不管對開發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產權問題。
地下停車位存在兩種情況，一種是地下車庫，另一種是利用人防設施建設的地下車庫。
就純粹的地下車庫來說，車庫的投資主體是開發(fā)商，如果車庫的建設成本納入了房屋建筑面積分攤，則車庫所屬權歸分攤面積的全體業(yè)主;如果車庫并沒有納入房屋建筑面積分攤，建造車庫的成本沒有攤入房價，則按照誰投資、誰受益的原則，開發(fā)商享有收益權。在樓盤銷售時，開發(fā)商將車庫有償配售給業(yè)主，車庫的產權也就隨之歸購買車庫的業(yè)主所有。：
利用人防設施建設的停車庫只能供平時利用，原則上不得出售。
根據(jù)北京市的相關規(guī)定，凡建設費用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開發(fā)建設單位不得隨便出售，應一律由所在區(qū)、縣政府實行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實行統(tǒng)一管理和開發(fā)。
而《人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵并支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定結合地面民用建筑修的建筑物地下室所有權的歸屬。
住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉讓、租賃。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，沒有把人民防空工程的建設成本計算入銷售成本，人防工程應歸開發(fā)商所有;如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
這樣看來，對于利用人防設施建設的地下車庫的歸屬，目前法規(guī)并沒有規(guī)定相關條款。對于這種情況，我們只能建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》，通過立法予以明確。
需要說明的是，無論是地上停車位還是地下停車位，如果車位產權明確歸開發(fā)商所有，首先應保證業(yè)主買房時對車庫的優(yōu)先配售權，優(yōu)先滿足業(yè)主使用。
停車位的收益問題
雖然停車位的所有權和收益權密不可分，但并不一定意味著收益權歸所有權人。在車位糾紛中有很大一部分是業(yè)主主張車位收益歸全體業(yè)主所有。通過前面的分析我們可以知道，業(yè)主主張車位收益所有權，必須要滿足相關要件，即首先是要明確車位歸屬全體業(yè)主，其次是需要在將物業(yè)收取的停車費扣除經營相關成本、管理酬金和稅費后還有盈余，而且，主張的權利需要在《物業(yè)管理條例》頒發(fā)以后才能獲得相關法律支持。《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。利用共用設施和共用設備經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。：
前面我們說，地上停車位中規(guī)劃用于停放汽車的車位不管對開發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產權問題，開發(fā)商也沒有收益權。因此，地上停車位中規(guī)劃用于停放汽車的車位應當在《前期物業(yè)服務合同》中明確交由物業(yè)服務企業(yè)管理，收益除了經營相關成本、管理酬金和稅費后如有節(jié)余，可做為專項維修資金的補充。
對于許多業(yè)主訴求因占用業(yè)主共用道路、共有場地的車位屬全體業(yè)主共有而主張不交停車費或物業(yè)企業(yè)無權收取停車費的觀點是完全錯誤的。
首先，物業(yè)企業(yè)收取停車費的依據(jù)主要有兩方面，一是與業(yè)主簽訂的車輛停放協(xié)議合同，二是物價部門制定的停車收費標準。
其次，《物權法》第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有，但是這個共有并不意味著每個業(yè)主都單獨所有車位。因為小區(qū)內的道路或其他公用場地，雖然屬于業(yè)主共有，但不是屬于有車的業(yè)主共有。有車的業(yè)主或有多輛車的業(yè)主將車停放在業(yè)主共有的車位上，這在事實上侵犯了無車業(yè)主的共有權。同時不交停車費也會使得車位管理失去了經費來源。
綜上所述，在物業(yè)服務企業(yè)停車位管理糾紛中，在目前《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關法規(guī)規(guī)定下，首先明確停車位的所有權。而由于法規(guī)不明確、歷史遺留問題等許多原因導致在部分停車位不能明確所有權的情況下(如利用人防設施建設的地下停車場)產生的收益糾紛，要本著尊重歷史、考慮現(xiàn)實、減少物業(yè)糾紛的原則，少追究過去責任，多溝通、多協(xié)商的辦法來解決現(xiàn)有問題。
