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北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法
發(fā)布時間:2017-09-26 10:26:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,639 ℃

第一條為了加強對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理,保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用,創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

  第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)(以下統(tǒng)稱居住小區(qū))。

  別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

  第三條新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區(qū),應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。

  第四條本辦法所稱物業(yè)管理,是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務(wù)的活動。

  第五條市和區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

  第六條本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處,按照各自的職責(zé),對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

  第七條居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后,開發(fā)建設(shè)單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收,應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。

  居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法,由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。

  第八條居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50%以上時,應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。

  物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

  居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的,在物業(yè)管理委員會成立之前,由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理,并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后,由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

  第九條物業(yè)管理委員會代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關(guān)及有關(guān)行政管理機關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下,負責(zé)制定物業(yè)管理委員會章程,選擇物業(yè)管理企業(yè),監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施,對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。

  第十條物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關(guān)資質(zhì)審查合格,向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記后,方可接受委托,承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

  第十一條物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托,承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。

  合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。

  合同簽訂后,由物業(yè)管理企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)備案。

  第十二條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:

  (一)依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理;

  (二)依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用;

  (三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為;對造成的損害,有權(quán)要求賠償;

  (四)要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理;

  (五)選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù);

  (六)從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

  第十三條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):

  (一)全面履行物業(yè)管理合同,對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕,承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù);

  (二)接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督;

  (三)重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定;

  (四)接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督;

  (五)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

  第十四條居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費2%的比例,一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。

  居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容,每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。

  物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益,應(yīng)主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。

  第十五條房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定,按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施,交納有關(guān)費用,自覺維護小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序;有權(quán)要求物業(yè)管理委員會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換,有權(quán)對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進行勸阻、制止和舉報。

  居民入住時,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同,遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。

  第十六條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定,有下列行為的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告,并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失:

  (一)擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的;

  (二)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀,損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的;

  (三)私搭亂建,亂停放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用綠地或破壞綠化,污染環(huán)境,影響居住小區(qū)景觀,制造噪聲擾民的。

  第十七條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法,有下列行為之一的,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映;物業(yè)管理委員會有權(quán)予以制止并要求其限期改正,對給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失,情節(jié)嚴重的有權(quán)解除委托管理合同:

  (一)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的;

  (二)管理制度不健全、管理混亂的;

  (三)擅自擴大收費范圍,提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;

  (四)擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的;

  (五)其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務(wù)的。

  第十八條未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由房屋土地管理機關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查;逾期仍不辦理的,對其處以2000元至2萬元罰款,并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。

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