新聞提示
開發(fā)商售出房屋后，在承諾的期限到來之后兩個月才給購房者辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。購房者狀告開發(fā)商要求賠償損失。近日，江蘇省蘇州市金閶區(qū)人民法院審結(jié)了該起買賣合同糾紛案，判決被告蘇州某科技公司賠償原告錢先生逾期辦證違約金7144元。
2004年7月24日，錢先生向蘇州某科技公司購買了位于閶胥路的兩套產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，雙方在“買賣協(xié)議”中約定了房屋面積以及成交價格，同時還約定逾期交房和逾期付款違約金為日千分之三。當日，雙方又簽訂了補充協(xié)議，內(nèi)容為：蘇州某科技公司應(yīng)在2005年3月1日前辦出房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。一個月后，錢先生和蘇州某科技公司再次約定：如因蘇州某科技公司原因未能如期辦理完“兩證”手續(xù)，錢先生則有權(quán)取消購房合約，蘇州某科技公司則應(yīng)退還全部房款并賠償錢先生已付房款的同期銀行商業(yè)貸款利息。
協(xié)議生效后，錢先生依約在2005年3月1日前向蘇州某科技公司支付了兩套房購房款合計66.7604萬元，而蘇州某科技公司直至2005年4月20日和5月9日才將房屋土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證辦理完畢。由于雙方就逾期辦理“兩證”的賠償問題未能達成一致,錢先生于是訴至法院。
近日，金閶法院公開開庭審理了此案。法院經(jīng)審理認為，根據(jù)原、被告協(xié)議約定，被告蘇州某科技公司應(yīng)于2005年3月1日前為原告錢先生辦理完成兩房屋權(quán)屬證書，但其分別在2005年4月20日、5月9日才將“兩證”辦理完畢，故構(gòu)成遲延辦證違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。另根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定，對房屋權(quán)屬登記管理國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，兩證并存，“兩證”過戶手續(xù)全部完成之日可視為被告辦證義務(wù)已履行完畢，故遲延期間應(yīng)自2005年3月2日起至“兩證”全部辦妥之日即2005年5月9日止。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算，故違約金可按原告在2005年3月1日前已支付給被告的兩房屋購房款人民幣66.7604萬元，并按同期銀行一年期貸款年利率5.58%計算。
綜上，金閶法院依法判決被告蘇州某科技公司向原告錢先生賠付逾期辦理兩房屋權(quán)屬證書的違約金人民幣7144元;對于原告錢先生要求被告承擔違約金7144元的超出部分，法院不予支持。
當事人說
原告：被告應(yīng)按日千分之三支付違約金
被告：具體金額和計算方法協(xié)議未約定
原告錢先生訴稱：2004年7月24日，原告與被告簽訂了“房屋買賣協(xié)議”及“補充協(xié)議”，雙方在補充協(xié)議中約定由被告在2005年3月1日前辦出房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。協(xié)議生效后，原告積極履行了付款義務(wù)，因此被告應(yīng)本著誠信、善意原則，嚴格、全面地履行辦證義務(wù)。然而直至2005年4月20日、2005年5月9日被告才分別辦出“兩證”，為此被告應(yīng)當承擔違約責任。原告依約向被告主張逾期辦理“兩證”的違約責任時，被告始終置之不理。為維護原告的合法權(quán)益，請求判令被告按日千分之三對原告承擔違約責任，向原告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證違約賠償金278796.20元(計算期限自2005年3月1日起至2005年5月9日止);向原告支付逾期辦理土地使用權(quán)證違約金203123.40元(計算期限自2005年3月1日起至2005年4月20日止)。
被告蘇州某科技公司辯稱：原告提出兩套房屋逾期辦理“兩證”要求的賠償金額缺乏依據(jù)。根據(jù)雙方簽訂的“房屋買賣協(xié)議”、“補充協(xié)議”及“約定”等，雙方均未約定逾期過戶違約金的具體金額或計算方法。同時，原告又未能提供相應(yīng)的證據(jù)證明其存在損害及損失的具體金額，因此原告在訴請中提出的賠償金額沒有依據(jù)。另外，原告將同一個法律行為分別計算違約金的做法顯然也缺乏法律依據(jù)，因此被告對原告提出支付違約金的請求不予認可。請求法院駁回原告的訴訟請求。
相關(guān)知識
辦理產(chǎn)權(quán)證的一般程序
辦理產(chǎn)權(quán)證書的大致步驟為：(1)登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一個程序就是登記收件，表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件;經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。(2)勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制房屋平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。(3)產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。(4)繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。(5)收費發(fā)證。是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序，把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。發(fā)放產(chǎn)權(quán)證前，必須全面檢查應(yīng)發(fā)放的權(quán)證有無差錯，是否已交納契稅。
案例鏈接
擅自加層導致逾期辦證開發(fā)商賠償業(yè)主600萬
2006年9月，北京市第一中級人民法院作出終審判決，華宇房產(chǎn)支付宏嘉*園163名業(yè)主違約金共計600余萬元。
2001年前后，王女士等163名業(yè)主與華宇房產(chǎn)簽訂協(xié)議，購買了位于海淀區(qū)羅莊南里宏嘉*園的商品房。合同簽訂后，業(yè)主們多次催促，開發(fā)商卻始終未取得房產(chǎn)所有權(quán)證。而業(yè)主們事后得知，產(chǎn)權(quán)辦理遇到困難，是因為該公司所建的部分房屋有違法建筑。為此，163名業(yè)主分別向法院提起訴訟。
法院依照買賣合同中約定的違約條款，作出了華宇房產(chǎn)向業(yè)主支付違約金，履行辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)并在逾期不履行的情況下支付賠償金的一審判決。華宇房產(chǎn)不服，提出上訴。北京一中院審理認為，華宇公司負有在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的合同義務(wù)。因華宇房產(chǎn)在未取得加層建筑審批手續(xù)的前提下即擅自開工建設(shè)，形成違法建設(shè)，致使其不能及時辦理房屋初始登記。由此，認定為違約行為，并作出了上述終審判決。
