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    開發(fā)商延期交房并延期辦證,是否需要承擔(dān)雙份違約金?
    發(fā)布時(shí)間:2017-05-02 20:02:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,139 ℃

    點(diǎn)評(píng):
    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定, 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:
    逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
    第十八條規(guī)定,由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:
    (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
    (二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
    (三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
    合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
    以上兩條,分別規(guī)定了開發(fā)商沒有如約交付房屋和造成購房者沒有按期取得房產(chǎn)證時(shí)的違約責(zé)任。
    本案判決認(rèn)定這兩種違約責(zé)任可以同時(shí)主張,這個(gè)判決足為類似糾紛做有價(jià)值的參考。
    值得注意的是,以上司法解釋并沒有規(guī)定在開發(fā)商沒有按期辦出大產(chǎn)證時(shí)需要承擔(dān)違約責(zé)任,因此,購房者就此主張違約責(zé)任時(shí),應(yīng)當(dāng)在事前簽約時(shí)就此約定違約金。

    案例
    開發(fā)商需為延期交房和遲延辦理產(chǎn)證“埋單”兩份

    過了開發(fā)商承諾交房的時(shí)間足有大半年,業(yè)主才接到房屋交接的通知。業(yè)主雖然沒有因?yàn)殚_發(fā)商逾期履約而要求解除買房合同,卻訴諸法院要求追究開發(fā)商的違約責(zé)任。近日,上海一中院對(duì)這起業(yè)主拿著預(yù)售合同向開發(fā)商主張違約金的案件作出二審判決,判令開發(fā)商在承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任之余仍需承擔(dān)遲延辦理產(chǎn)證的違約金。
    2006年4月21日,王女士與上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《上海市商品房預(yù)售合同》,約定王女士向購買位于本市太原路某弄某號(hào)總價(jià)510萬元的商品房。按照合同約定,某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2007年6月30日前交房,如未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交付該房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同另外還約定,房產(chǎn)公司應(yīng)該于2007年12月31日前取得房屋的大產(chǎn)證,如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證,王女士有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后,王女士按照合同約定付清了房款。然而直到2008年7月22日,房產(chǎn)公司才取得大產(chǎn)證,次日王女士才接到公司的交房通知。王女士認(rèn)為,房產(chǎn)公司未能如約取得房屋權(quán)屬證書,已構(gòu)成違約。故訴至法院要求房產(chǎn)公司支付造成自己逾期辦理小產(chǎn)證的違約金。一審判決支持了王女士的訴訟請(qǐng)求。房產(chǎn)公司因?yàn)橹耙呀?jīng)向王女士支付了實(shí)物交房遲延的違約金,感到既然現(xiàn)在王女士享受到了房?jī)r(jià)上漲的收益,并沒有什么損失,不愿再承擔(dān)遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任,提起了上訴。
    一中院審理后認(rèn)為,遲延交房違約責(zé)任與遲延辦證違約責(zé)任屬不同性質(zhì),在遲延交房和遲延辦證的違約事實(shí)同時(shí)存在的情況下,兩種違約責(zé)任可同時(shí)適用。同時(shí),違約責(zé)任的承擔(dān)并不以存在損失為前提,遂作出維持原判的二審判決。
    法官判后釋疑:解除權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的權(quán)利,解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式,其目的在于避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大,而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失,其本身無法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的,因此,放棄約定的解除權(quán)也并不意味放棄追究違約責(zé)任。正因如此,本案中小業(yè)主雖然已經(jīng)因?yàn)殚_發(fā)商的逾期實(shí)物交房而拿到了違約金,逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請(qǐng)仍然能夠得到支持。(敖穎婕)

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