廣州的購房者都知道，在簽署的《商品房買賣合同》中，開發(fā)商一般會把辦理房產(chǎn)證的期限定在720天。但廣州市房管局近日公布的房產(chǎn)證辦理時間為95個工作日，加上節(jié)假日時間，約共133日。開發(fā)商究竟把這720日和133日之間的近600天辦證時間用到哪里去了?記者歷時一周跟蹤一個素有誠信美名的大型國營開發(fā)商的辦證人員到廣州市房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，發(fā)現(xiàn)除了房管局公布的辦證時間外，開發(fā)商無可奈何地需要花費不少的時間。(此次調(diào)查是那些誠信可靠的開發(fā)商的辦理房產(chǎn)證時間，那些由于自身種種原因而拖延辦證或無法辦證的不在此次調(diào)查之列)
廣州市國土資源和房屋管理局曾在去年公布一手商品房辦理房產(chǎn)證的時間為105個工作日，其中包括初始登記(開發(fā)商大確權(quán))60個工作日、交易過戶30個工作日和發(fā)證15個工作日三個步驟。近期廣州市房地產(chǎn)交易所和登記所合署，把交易過戶和發(fā)證合并辦理時間縮短為35個工作日，即市房管局辦理房產(chǎn)證的時間為95個工作日。但一直以來開發(fā)商與買家簽署的《商品房買賣合同》中，房產(chǎn)證辦理時間一般都是交樓后720日內(nèi)完成。對此，不少業(yè)主都會質(zhì)疑開發(fā)商為什么要把辦理房產(chǎn)證的時間刻意推遲。但經(jīng)過記者連日的調(diào)查所得，在這95日和720日之間確實存在著不少無可奈何的灰色時間地帶。
各手續(xù)銜接時間存在灰色地帶
廣州市房管局公布的房產(chǎn)證辦理程序是初始登記(即開發(fā)商進(jìn)行大確權(quán)，確定開發(fā)商對開發(fā)完成物業(yè)的權(quán)屬)和交易過戶(即把開發(fā)商的權(quán)屬過戶到小業(yè)主買家的過程)兩大部分，所需時間分別是60個工作日和30個工作日。但據(jù)一名有十多年產(chǎn)權(quán)辦理經(jīng)驗的工作人員表示，房產(chǎn)證的辦理不僅是完成初始登記和交易過戶兩個環(huán)節(jié)共95個工作日的手續(xù)，在初始登記前、初始登記和交易過戶之間都有不少必須完成的環(huán)節(jié)，所需時間并不少，一般要多增近兩個月時間。
開發(fā)商辦房產(chǎn)證并不是一步進(jìn)入初始登記程序，之前還需要進(jìn)行測繪和查冊。據(jù)了解，開發(fā)商真正辦理房產(chǎn)證是從開發(fā)物業(yè)竣工后開始，首先要到市房管局遞件申請辦理房地產(chǎn)測繪，規(guī)定工作時間為30個工作日，測繪完成后第二步必須進(jìn)行查冊，所需時間7個工作日，接下來才是初始登記。
初始登記完成后，并不是立刻進(jìn)入交易過戶流程，必須經(jīng)歷一個辦理前存在一個送檔和歸檔的程序，一般約定7個工作日左右。接下來還有一個5個工作日的預(yù)審期，即經(jīng)辦人員確認(rèn)所送資料是否齊備的過程。完成后才真正進(jìn)入交易過戶。做最基本的估算，一系列程序完成所需時間144個工作日，不包括長假期約203日。
測繪和歸檔實際耗時兩三個月以上辦理時間僅是所有流程全部按時完成且能連續(xù)辦理所計算出來的，但實際操作中所費時間遠(yuǎn)不止該數(shù)字。有開發(fā)商辦證人員表示，測繪和歸檔的時間一般都耗時兩三個月。
該辦證人員表示，一件案辦理測繪要經(jīng)過多重審批手續(xù)：經(jīng)辦收件———本科科長一審———審查科經(jīng)辦人員二審———審查科科長三審———真正送件出具回執(zhí)收據(jù)(此時才開始算工作日)———測繪所所長派案———科長領(lǐng)案———科長派案———經(jīng)辦人員領(lǐng)案。接下來才開始真正到現(xiàn)場進(jìn)行面積實測。在辦理期間，如果相關(guān)工作人員外出，辦案時間會有延遲。而近期實行電腦派案，才簡化了個別程序。而實際的測繪工作量也非常大，由于不同物業(yè)有不同的復(fù)雜性，進(jìn)行測繪時常出現(xiàn)重新測繪的現(xiàn)象，那么辦理時間會重新計算。而且，測繪的工作人員并不足，一般一件案的測繪費時60個工作日左右，耗時兩三個月是常見的事情。
另外，在歸檔程序上，由于開發(fā)商都會大批量地辦理小業(yè)主的房產(chǎn)證，兩三百個案件進(jìn)行歸檔非常常見，個別更出現(xiàn)上千個案件同時進(jìn)行歸檔。那么歸檔程序不是幾個工作日能完成的，對該歸檔期限房管局也沒有作嚴(yán)格的限制，所以一般需要兩三個月甚至更長時間才能完成的。而且，每一個環(huán)節(jié)開發(fā)商都需要一定時間準(zhǔn)備資料，遇上幾百個甚至上千個房產(chǎn)證的辦理，交易過戶時填寫資料也需要好幾天時間。遇上緊急情況，辦證人員往往是幾天通宵填表準(zhǔn)備資料。
大確權(quán)送件通常打回十多次
另一個費時的環(huán)節(jié)是初始登記的送件，房地產(chǎn)登記所對該項業(yè)務(wù)的收件要求非常嚴(yán)格，即使經(jīng)驗最豐富的辦證人員也可能送件十多次都被拒絕。不少辦證人員戲稱該項收件驗證手續(xù)為“驗尸”。由于初始登記是對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，檢驗清楚各項證照是應(yīng)該的，但這里存在兩種問題。一是廣州的房地產(chǎn)開發(fā)非常復(fù)雜，如多個發(fā)展商合作開發(fā)、地塊多次轉(zhuǎn)讓等等，所有這些情況都必須具備所有資料。而且各個樓盤實際情況不同，開發(fā)商無法根據(jù)固定的模式照單準(zhǔn)備資料，一些非原則性資料的準(zhǔn)備缺漏是在所難免的，事實上不同收件人員對案件的理解不同，對資料要求齊備的程度也不同，所以常出現(xiàn)“打回頭”的現(xiàn)象。另一方面，也有辦證人員表示，對于送件時的一些瑕疵，收件人員也會立刻打回，而且不會檢查所有文件后列出所有問題才交還辦證者，而是要求辦證者回去解決一個問題后再重新送件，如此下來送件十多次被打回的情況非常常見。
有辦證人員表示，早期初始登記工作是由經(jīng)辦人員收件并辦理的，但經(jīng)辦人員是計件工作的，他們做一件開發(fā)商復(fù)雜的確權(quán)案算一個件，做簡單的小業(yè)主抵押備案也算一件案。而經(jīng)辦人員又經(jīng)常輪崗，今天不接開發(fā)商的確權(quán)，明天案件會被別的經(jīng)辦人員收下，所以會出現(xiàn)經(jīng)辦人員對開發(fā)商送件吹毛求疵的情況?，F(xiàn)在收件人員和經(jīng)辦人員分開，這種情況已經(jīng)基本上沒有了。但經(jīng)辦人員的人手明顯不足，曾有經(jīng)辦人員要求辦證人員出具證明稱由于開發(fā)商證件未齊而延期辦理的現(xiàn)象出現(xiàn)，這些都拖慢了房產(chǎn)證的辦理時間。所以開發(fā)商簽署買賣合同時會留足辦理房產(chǎn)證的時間，防止出現(xiàn)突發(fā)事情遲辦房產(chǎn)證而賠償巨額費用。
