2007年,市民王某滿心歡喜地在一家建設(shè)公司購買了一套住房,可約定本應(yīng)在第二年交付的房屋一直拖了近兩年才被通知辦理交房手續(xù)。在辦手續(xù)過程中,王某因物業(yè)費問題與物業(yè)公司發(fā)生不快,致使房屋沒交成,于是,他一紙訴狀將兩公司告上法庭。一面是王某堅決要求賠付逾期違約金的訴請,另一面是兩公司對違約期間認(rèn)定的質(zhì)疑,雙方爭執(zhí)不休。物業(yè)費和交房之間到底是什么關(guān)系,法院又會如何判決?
購房難收房 涉事三方上公堂
2007年10月31日,王某從山東某建設(shè)有限公司(以下簡稱建設(shè)公司)購買了一套建筑面積為170.93平方米、總價977720元的房屋。在房屋預(yù)售合同中,雙方約定建設(shè)公司應(yīng)在2008 年11月30日前,在驗收合格的情況下將房屋交付給王某;除不可抗力外,建設(shè)公司如逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,違約金每天按王某已支付購房款的萬分之一計算。此后,王某按時向建設(shè)公司支付了全部購房款。經(jīng)測定,該房屋的實際建筑面積為170.59平方米,建設(shè)公司在向王某退還多出款項后,于2009年9月 22日為王某出具了金額為975774.8元的購房發(fā)票。
眼見交房日期已過,可建設(shè)公司直至2009年12月10日才取得建設(shè)工程竣工驗收備案證,并于2010年8月2日取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證。同年8月26日,建設(shè)公司通知王某到青島某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)辦理交房手續(xù)。在辦手續(xù)過程中,王某因物業(yè)費繳納時間問題與物業(yè)公司產(chǎn)生不同意見,致使交房手續(xù)沒辦成,于是他將此事告知建設(shè)公司,但未獲得任何答復(fù)。無奈之下,王某將建設(shè)公司與物業(yè)公司一并告上法庭,要求兩公司支付違約金163122元并立即交房。
違約期間引爭執(zhí) 購房人部分訴請獲支持
“我曾在2012年7月26日向建設(shè)公司送過一份索賠通知函,其工作人員已簽字確認(rèn)。該函件中明確說明未能按時交房的原因在于建設(shè)公司未能使小區(qū)建設(shè)按計劃完工并及時通過綜合驗收。物業(yè)公司要求我繳納從2008年11月30日至拿鑰匙之日的物業(yè)管理費是不合理的,兩公司應(yīng)按合同向我賠付從約定交房日至今的違約金。”王某稱。“我公司已于2010年12月6日將王某所購房屋登記在其名下,并辦理了房產(chǎn)證。我公司在通過房屋的建設(shè)工程規(guī)劃驗收后便立即通知王某辦理交房手續(xù),因此從通知之日起就應(yīng)視為房屋已交付,我公司不再承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。”庭審中,建設(shè)公司負(fù)責(zé)人辯稱。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人則認(rèn)為交房與其無關(guān),不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。期間,物業(yè)公司主張當(dāng)時要求王某繳納2010年8月25日后的物業(yè)管理費,但并未提交證據(jù)證明。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,王某與建設(shè)公司簽訂了房屋預(yù)售合同,且王某履行了付款義務(wù),建設(shè)公司應(yīng)履行相應(yīng)的交房義務(wù)。關(guān)于建設(shè)公司延期交房的違約期間問題,法院認(rèn)為,房屋預(yù)售合同約定建設(shè)公司應(yīng)在2008年11月30日前向王某交付房屋,現(xiàn)建設(shè)公司沒有按期交房確屬違約,但考慮到該房屋在2010年8月2日取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證,建設(shè)公司于2010年8月26日通知王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)的事實,說明導(dǎo)致建設(shè)公司延期交房違約的主因是物業(yè)公司與王某關(guān)于物業(yè)費的爭議。結(jié)合建設(shè)公司于2010年12月6日將涉案房屋登記在王某名下,并辦理了房產(chǎn)證的情況,法院認(rèn)為,延期交房的違約期間應(yīng)計算至2010年12月6 日,建設(shè)公司應(yīng)向王某賠付2008年12月1日至2010年12月6日期間違約金共計71817.02元(975774.8元×736天 ×1/10000)。綜上,法院一審判決:被告建設(shè)公司向原告王某賠付逾期交房違約金71817.02元;駁回原告王某的其他訴訟請求。
不服一審提上訴 二審法院維持原判
對這一結(jié)果,王某不服,提起上訴。“一審法院既然判決建設(shè)公司將房屋交付給我,就足以認(rèn)定其尚未交房,向我支付違約金是無可厚非的。一審判決混淆了辦理房屋登記與實際交付這兩個不同的法律概念,請求依法撤銷一審判決,支持我的全部訴訟請求。”王某在上訴狀中表示。
二審法院認(rèn)為,2010年8月26日,建設(shè)公司通知王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù),2010年12月6日,建設(shè)公司將房屋登記在王某名下并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),而王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)時,因物業(yè)費問題與物業(yè)公司發(fā)生爭執(zhí),導(dǎo)致房屋未能交成。王某要求建設(shè)公司支付延期交房違約金計算日期至該案一審立案之日,而建設(shè)公司主張違約金應(yīng)計算到發(fā)出交房通知之日。對此,法院認(rèn)為,房屋交接與物業(yè)費繳納不屬于同一法律關(guān)系,因物業(yè)費繳納問題產(chǎn)生的爭議,王某完全可以采取其他途徑解決,不應(yīng)以物業(yè)費繳納產(chǎn)生爭議為由放任延期交房損失的擴大。《合同法》第119條第1款規(guī)定:“當(dāng)事人一方違約后,對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。”一審法院作出的判決并無不當(dāng)。據(jù)此,青島市中級人民法院終審判決:駁回上訴,維持原判。