根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十三條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這兩個法條規(guī)定房屋若出現(xiàn)主體重大質量問題和出現(xiàn)不能正常使用的質量問題，購房人才可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。”說明一般質量問題在保修期內，出賣人承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。如果通過維修可以補救，買受人不能解除合同。
在房屋出現(xiàn)地基基礎工程及主體結構工程等影響正常居住的質量問題，且難以通過修復辦法解決，買受人請求解除合同的，法院應予準許。至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律尚無明確規(guī)定。《消費者權益保護法》第54條的規(guī)定：“保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應當負責更換或者退貨”，筆者顏宇丹律師認為，雖然房屋買賣屬于大宗商品買賣，在實踐中仍可援引這一條。當出賣人經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。
買受人行使解除權應受到保修期限的限制，但保修期滿后出現(xiàn)的質量問題是開發(fā)商交付房屋時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發(fā)商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。
那么怎樣認定房屋的質量問題達到退房條件呢?在質量糾紛案件中司法鑒定結論成為關鍵性證據(jù)形式。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出相同的規(guī)定。所以，當房屋出現(xiàn)質量問題買方是否有權解除買賣合同，就必須委托工程質量檢測機構核驗鑒定。經(jīng)過鑒定后，如確實存在重大質量問題，方可要求與開發(fā)商解除合同。
