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    房屋質(zhì)量太差可解除買賣合同
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-23 21:23:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,073 ℃

    最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》),將于6月1日起施行。
      最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有說(shuō),為及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為,最高人民法院決定制定《司法解釋》。

      買賣合同

      不能輕易確認(rèn)無(wú)效

      關(guān)于商品房買賣合同的效力,《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張,對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同,只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形,就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示,不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。

      《司法解釋》規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到,這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

      “縮水”3%以內(nèi)

      購(gòu)房合同難以解除

      買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題———“縮水”,也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中,有些買房人不能接受這一誤差比例,要求與房產(chǎn)商解除合同。《司法解釋》規(guī)定,商品房買賣中,面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買房戶請(qǐng)求解除合同的,法律不予支持。

      除此外,《司法解釋》還規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買房戶請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸買房戶;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。

      惡意欺詐

      房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任

      商品房買賣過(guò)程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐,致使買房戶無(wú)法取得房屋的,將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

      《司法解釋》第8條規(guī)定,具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買房戶可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。

      《司法解釋》第9條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,買房戶可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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