1、未獲得房產(chǎn)證的回遷房買賣有效嗎?
在沒(méi)有獲得房產(chǎn)證的情況下，購(gòu)買回遷房會(huì)有諸多風(fēng)險(xiǎn)。
(1)回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時(shí)所簽訂的名字確定房產(chǎn)所有人。因此，如果在未獲得房產(chǎn)證的情況下購(gòu)買回遷房，則辦理房產(chǎn)證時(shí)可能房產(chǎn)證上的名字并非購(gòu)買人。
(2)在沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行房屋買賣交易，是屬于私下交易，是不合法的行為，即使在公證處辦理公證，也不受法律保護(hù)，原回遷戶也可以收回自己的房產(chǎn)。
所以，未取得房產(chǎn)證的回遷房的交易行為是無(wú)效的，不受法律保護(hù)的，對(duì)于購(gòu)買人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買未獲得房產(chǎn)證的回遷房是賠了夫人又折了兵，而且還是維權(quán)艱難的行為。
2、回遷戶房產(chǎn)證可否自己去辦理?
回遷戶在拿到回遷房的購(gòu)房合同時(shí)，通常《購(gòu)房合同》中有關(guān)于委托開(kāi)發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外，很多開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房者在《購(gòu)房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證的委托書。其中，回遷戶房產(chǎn)證委托代辦協(xié)議中應(yīng)明確約定：
(1)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該于什么期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證(如果是“兩證分離”的地區(qū)，一定要注明《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》，當(dāng)然如果因?yàn)樾姓颍镜貢簳r(shí)無(wú)法取得《土地使用權(quán)證》的，只能讓步了);
(2)開(kāi)發(fā)商或代理公司應(yīng)當(dāng)于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費(fèi)的正式收繳憑證;
(3)約定一旦因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或XX發(fā)生錯(cuò)誤的情況時(shí)如何處理，最好明確約定“可以退房”或“不退房，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償全部房款X%的賠償金”等明確的違約處理方法;
(4)約定如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購(gòu)房合同》的，購(gòu)房人如何核驗(yàn)房產(chǎn)證，因?yàn)檫@種情況下購(gòu)房人往往只能“看一眼”房產(chǎn)證;
(5)約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產(chǎn)證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)是否由開(kāi)發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應(yīng)當(dāng)約定清楚;
(6)約定代辦費(fèi)用的數(shù)額和繳納方法，并要求提供正式的開(kāi)發(fā)商蓋章的收據(jù)。
如果《購(gòu)房合同》對(duì)此沒(méi)有詳細(xì)約定，請(qǐng)一定要在這份委托協(xié)議中爭(zhēng)取加入這些條款。
此外，房主可以自己去辦理房產(chǎn)證的，但就不能免掉所交稅費(fèi)，而是像新建商品房一樣繳納契稅、印花稅等，如果房主并不在意，可以直接到房管局進(jìn)行辦理。
3、購(gòu)買回遷房要注意什么問(wèn)題?
(1)要留心該回遷房是否已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，記住未獲得房產(chǎn)證的房屋交易，是不受法律保護(hù)的。
(2)簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要寫明自取得房產(chǎn)證多少日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。若該回遷房為夫妻共有，為了保證交易的效力，購(gòu)房者應(yīng)要求賣方的配偶在房屋買賣合同上簽字。
(3)因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割，因此盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。
