案情簡介：
甲公司取得了A地塊的土地使用權進行房地產項目開發。在對A地塊的拆遷過程中，與被拆遷人劉某達成協議，甲公司承諾將作為回遷安置樓的1單元305號房用于劉某回遷，雙方在拆遷補償安置協議上簽字并結清了差價款。回遷安置樓完工后甲公司一直沒有交房。其后劉某發現本應屬于自己的305號房有人正在搬家準備入住。劉某馬上找甲公司詢問，甲公司工作人員提供的信息表明，甲公司已經同田某簽訂了該房屋的商品房買賣合同，田某支付了價款，房屋已經交付，但尚未辦理房產證。劉某立刻提起了訴訟，要求取得該305號房的所有權。
法院判決：
劉某作為被拆遷人，對于在拆遷補償安置協議上明確約定的該305號房，應當優先取得。判令該房屋歸被拆遷人劉某所有。
律師點評：
a、案件法律關系
（1）劉某與甲公司之間的房屋拆遷補償安置合同關系。
（2）甲公司與田某之間的房屋買賣合同關系。
b、案件適用法律
（1）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
（2）《物權法》第一百零六條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
c、案件法律分析：
根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。本案中，劉某在房屋拆遷補償安置協議中選擇了房屋產權調換的方式，協議合法有效。
根據上述最高院司法解釋規定，劉某與甲公司簽訂的拆遷補償安置協議，對于回遷的房屋作了具體明確的約定，在甲公司又將該房屋轉賣給田某的情況下，劉某對于該205號房具有優先權。
本案中田某在購買該205號房時雖然并不知情，主觀上為善意，而且已經交付購房款，但由于沒有辦理房產證和房屋產權登記，因此不符合《物權法》關于善意取得的相關規定——“轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記”，因此田某基于房屋買賣合同而擁有的債權請求權（請求甲公司轉讓房屋所有權）不能對抗劉某基于拆遷補償安置協議而擁有的優先權。田某只能向甲公司請求返還房屋價款并賠償自己因此而遭受的損失。
風險提示：
本案中田某在購買房屋時沒有查明其所購買的該套房屋為回遷安置房并已經被回遷人購買的事實，最后法院判決這套房屋給了別人。在此中潤律師提醒各位購房人，在買房時一定要對所要購買的房屋進行必要的調查，確定沒有風險再出手，以免遭受損失。
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