城中村的實(shí)質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在的差異和矛盾在城市化進(jìn)程中的集中反映，對(duì)于城市化管理者而言是一個(gè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國(guó)各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個(gè)，西安有187個(gè)，廣州有138個(gè)，南京繞城公路以內(nèi)有71個(gè)，太原有83個(gè)，在鄭州，這樣的城中村共有141個(gè)。
城中村形成的原因
1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的制度真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。政府趨利型的土地征用是導(dǎo)致城中村形成的主要原因;城鄉(xiāng)二元社會(huì)保障政策刺激了對(duì)城中村空間需求;城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進(jìn)了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。
2.城中村是一個(gè)類型獨(dú)特的社區(qū)，其存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生存的依賴之源是土地和物業(yè)。村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土地、廠房、房產(chǎn)等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟(jì)體制外的強(qiáng)化促使城中村問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。
3.宗族通常是村落的一個(gè)重要組成部分，宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重。宗族文化遲滯了從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進(jìn)。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。
城中村存在的問(wèn)題
城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對(duì)外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒(méi)有綠地、公共廣場(chǎng)、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設(shè)極不規(guī)范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時(shí)空，到處都是出租屋，若發(fā)生火災(zāi)，消防車(chē)、救護(hù)車(chē)無(wú)法進(jìn)入;城中村居住人口復(fù)雜，各種刑事、治安案件層出不窮。
城中村已成為我國(guó)大多數(shù)城市科學(xué)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。城中村改造是國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對(duì)于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強(qiáng)城市輻射力和帶動(dòng)力，不斷提高城市知名度和競(jìng)爭(zhēng)力;解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤(pán)活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入;完善社會(huì)公共管理職能，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問(wèn)題。
八大困境及對(duì)策
瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風(fēng)情，深圳華僑城打造成為國(guó)內(nèi)最成功的主題公園。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開(kāi)發(fā)日益減少，而多數(shù)城市老城區(qū)的功能及定位重新確立，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重新已經(jīng)移到舊城區(qū)。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項(xiàng)目成功的要素。同致行對(duì)于城中村改造總結(jié)了八大困境。
1.改造成本困境
拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是城中村改造項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)企業(yè)投入的一項(xiàng)重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數(shù)量，未開(kāi)發(fā)前期的安置增加的巨大的成本投入。開(kāi)發(fā)企業(yè)不但進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置，還要承擔(dān)大量道路拓寬、市政管線等市政配套費(fèi)用。使得城中村改造項(xiàng)目用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用在總投資中比重過(guò)大，上海世茂濱江花園當(dāng)時(shí)僅拆遷就耗費(fèi)22億元。因此，拆遷補(bǔ)償安置所占的總投資可能高達(dá)50%以上。面對(duì)成本困境，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算和資金平衡管理，詳細(xì)計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的成本收益，在項(xiàng)目周期內(nèi)，保持資金的平衡管理。
2.拆遷補(bǔ)償困境
城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的“舊土”觀念，不愿意離開(kāi)固有的居住區(qū)域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計(jì)，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會(huì)過(guò)高提出拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而且由于村民數(shù)量眾多，很難達(dá)成一致的補(bǔ)償意見(jiàn)。在一些城市舊城改造中就出現(xiàn)了“釘子戶”現(xiàn)象。針對(duì)拆遷難、補(bǔ)償難的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須爭(zhēng)取政府部門(mén)的配合與支持，用政府的公信力來(lái)主導(dǎo)城中村拆遷工作。
3.利益協(xié)調(diào)困境
在城中村項(xiàng)目改造過(guò)程中，會(huì)涉及到諸多利益關(guān)系，包括：市政府、區(qū)政府、開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)、村民等利益主體。如何協(xié)調(diào)這些利益主體，對(duì)于城中村項(xiàng)目的順利改造十分重要。開(kāi)發(fā)商與政府的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在：土地規(guī)劃、公用配套建設(shè)、土地費(fèi)用返還、項(xiàng)目報(bào)建等方面;開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)的利益關(guān)系主要是村民安置房建設(shè)與選址，最主要的是開(kāi)發(fā)商與村民的利益關(guān)系，主要體現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。
4.土地權(quán)屬困境
土地權(quán)屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規(guī)建筑。由于違法行為具有普遍性難以強(qiáng)制拆除，因此一旦承認(rèn)其合法性必將加大改造補(bǔ)償成本并引發(fā)新的搶建;如不承認(rèn)其合法性，又無(wú)法進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，改造難以進(jìn)行。在進(jìn)行城中村改造之前，必須對(duì)城中村所有建筑進(jìn)行摸查，計(jì)算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產(chǎn)權(quán)、年代、功能等，為下一步的補(bǔ)償做好準(zhǔn)備。
5.容積率困境
城中村改造項(xiàng)目容積率(紅線范圍內(nèi)建筑面積與土地面積之比)不提高，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖則無(wú)積極性。鄭州內(nèi)城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內(nèi)維持現(xiàn)狀的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都難以達(dá)到改善城市環(huán)境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環(huán)境，市政公用配套的壓力也太大。
6.規(guī)劃設(shè)計(jì)困境
由于城中村改造項(xiàng)目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)造成一定難題，如何來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位策劃成為規(guī)劃的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)一般需要借助于專業(yè)策劃公司來(lái)進(jìn)行前期的定位。項(xiàng)目前期根據(jù)項(xiàng)目自身的狀況、區(qū)域特點(diǎn)、周邊配套、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)、市場(chǎng)需求等多方面，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全新的超前定位與科學(xué)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化，從而較好解決了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)難的問(wèn)題。
7.開(kāi)發(fā)周期困境
各利益主體博弈的時(shí)間決定了整個(gè)城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期。很多城中村房屋拆遷過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與村民之間矛盾與糾紛并沒(méi)有很好解決，結(jié)果造成了拆遷工作沒(méi)有順利完成，使得整個(gè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作無(wú)法開(kāi)展。同時(shí)，由于土地面積大和容積率相對(duì)較高，整個(gè)項(xiàng)目的總體量非常大，一般在30--50萬(wàn)平方米，甚至一些項(xiàng)目超過(guò)100萬(wàn)平方米。上述原因造成了城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的成本與風(fēng)險(xiǎn)。解決這一困境，需要協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)工作，規(guī)劃、施工、報(bào)建、銷售等部門(mén)密切配合，同時(shí)開(kāi)展多項(xiàng)工作，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期。
