“城中村”是我國(guó)許多城市在快速城市化進(jìn)程中的一種普遍現(xiàn)象。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)大部分城市的經(jīng)濟(jì)和規(guī)模取得了快速的發(fā)展，城市建設(shè)向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農(nóng)村進(jìn)入快速城市化發(fā)展階段。城市向郊區(qū)拓展形成的城市建設(shè)景觀和郊區(qū)農(nóng)村不斷城市化形成的農(nóng)村建設(shè)景觀在地域上連接在一起，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元的城市建設(shè)景觀，也即是“都市里的村莊”。
“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，雖在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，必然會(huì)帶來(lái)人口雜亂、治安嚴(yán)峻、城市規(guī)劃滯后、建筑違章、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、土地利用率低等系列問(wèn)題。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展。隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，“城中村”的改造勢(shì)在必行。
1 武漢“城中村”及改造概述
武漢市作為華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，經(jīng)過(guò)數(shù)十年城市建設(shè)用地的圍裹，全市形成162個(gè)“城中村”，其中包括147個(gè)行政村和15個(gè)農(nóng)林單位，總?cè)丝?5.66萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口17.1萬(wàn)人，土地總面積為21381.82公頃。
武漢市政府對(duì)“城中村”的改造工作高度重視，2003年成立了以副市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的“城中村”綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)全市“城中村”進(jìn)行調(diào)研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“城中村”改造難點(diǎn)——土地房產(chǎn)處置、“村改居”人員就業(yè)和社會(huì)保障、改造資金籌措、符合城市規(guī)劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發(fā)布《關(guān)于落實(shí)市委市人民政府積極推進(jìn)“ ”城中村“”綜合改造工作意見(jiàn)的通知》(武政辦[2004]173號(hào))。在征求各區(qū)人民政府意見(jiàn)的前提下，確定二環(huán)線以內(nèi)52個(gè)村為近期改造的重點(diǎn)，并在重點(diǎn)村中選取了16個(gè)村作為試點(diǎn)村，待試點(diǎn)工作完成后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再正式出臺(tái)政策法規(guī)。
沙湖村是16個(gè)試點(diǎn)村之一，也是第一個(gè)成功通過(guò)土地有形市場(chǎng)進(jìn)行改造資金籌措的村落，在武漢市的“城中村”改造中具有代表意義。
2 沙湖村“城中村”改造規(guī)劃
2.1 沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮(zhèn)之武昌，屬市中心城區(qū)，是武漢市“城中村”典型代表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側(cè)。該村東面是風(fēng)景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區(qū)，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優(yōu)越的地理位置、便利的交通、良好的商業(yè)文化氛圍、豐富的景觀資源等優(yōu)勢(shì)而成為近年來(lái)城市建設(shè)的熱點(diǎn)地區(qū)，但同時(shí)也導(dǎo)致了土地不斷被征用，現(xiàn)狀的自然村落被迅速擴(kuò)展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產(chǎn)業(yè)——沙湖鋼材市場(chǎng)、果品批發(fā)市場(chǎng)、汽車4S店等用地。
2.2 改造規(guī)劃目標(biāo)與思路“城中村”改造，其實(shí)質(zhì)是解決歷史遺留問(wèn)題，完成農(nóng)村城市化的最后一個(gè)步驟，徹底實(shí)現(xiàn)農(nóng)村到城市社區(qū)、村民到市民的轉(zhuǎn)變。規(guī)劃目標(biāo)概括為：通過(guò)“城中村”改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過(guò)程，完善城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，提升城市功能，提高城市建設(shè)總體水平，改善人居環(huán)境。
其工作思路為：根據(jù)現(xiàn)狀的土地利用、住戶、人口數(shù)據(jù)，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)等用地的建設(shè)規(guī)模，對(duì)各類用地進(jìn)行綜合整合后，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行各類用地的選址和布局，并對(duì)建設(shè)資金測(cè)算、建設(shè)實(shí)施措施提出建議。
2.3 現(xiàn)狀調(diào)研按照173號(hào)文的要求，根據(jù)實(shí)際擁有耕地現(xiàn)狀，將全市“城中村”分為三類：A類村，人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝;B類村，人均農(nóng)用地大于0.1、小于或等于0.5畝;C類村，人均農(nóng)用地大于0.5畝。
并針對(duì)不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造;B類村以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式改造;C類村以統(tǒng)征儲(chǔ)備的方式改造。
經(jīng)與武漢市1：1萬(wàn)土地利用現(xiàn)狀圖核實(shí)，沙湖村已無(wú)農(nóng)用地。現(xiàn)狀用地總面積為24.18公頃，總?cè)丝跒?18人，總計(jì)215戶，現(xiàn)狀住宅總建筑面積為43219.99平方米。
按以上標(biāo)準(zhǔn)，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規(guī)劃控制用地外，通過(guò)綜合改造妥善安置村民。其資金來(lái)源是在符合城市規(guī)劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地以項(xiàng)目捆綁的方式公開(kāi)供地，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
2.4 用地規(guī)模測(cè)算用地規(guī)模的確定標(biāo)準(zhǔn)和思路：
保留用地：2004年11月新建的村委會(huì)辦公樓，用地面積0.39公頃。
還建用地：根據(jù)拆遷補(bǔ)償政策，對(duì)照“一戶一表”的數(shù)據(jù)，計(jì)算沙湖村應(yīng)還建的建筑面積為48672.44平方米，其中含需補(bǔ)足的建筑面積7824.75平方米。另外，對(duì)拆遷房屋需補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e為2314.88平方米，具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：(設(shè)S現(xiàn)為村民現(xiàn)在擁有的住房面;S還拆遷補(bǔ)償還建的住房面積。)
1人戶S現(xiàn)≤80㎡時(shí)，S還=80㎡;80㎡100㎡時(shí)，S還=100㎡，超出部分予以補(bǔ)償。
2人及以上戶(設(shè)戶人數(shù)為N)
S現(xiàn)≤300㎡，S現(xiàn)/N<50㎡，N*50㎡<300㎡時(shí)，S還= N*50㎡;S現(xiàn)≤300㎡，S現(xiàn)/N<50㎡，N*50㎡>300㎡時(shí)，S還= 300㎡;S現(xiàn)≤300㎡，S現(xiàn)/N≥50㎡時(shí)，S還= S現(xiàn);S現(xiàn)>300㎡，S還= 300㎡ ，超出部分予以貨幣補(bǔ)償。
按“還建用地容積率控制在1.6-1.8”的要求，反算其還建的用地面積應(yīng)在2.7(合41畝)—3.04公頃(合46畝)之間，我們選取了最大值3.04公頃。
開(kāi)發(fā)用地：按 “還建用地與開(kāi)發(fā)用地之比控制在1：1-1：1.5”的要求，其開(kāi)發(fā)用地規(guī)模應(yīng)為4.5公頃。
產(chǎn)業(yè)用地：為確保改造方案實(shí)施后村民能有一定的就業(yè)崗位，將沿友誼大道分布的汽車銷售市場(chǎng)予以保留，繼續(xù)作為該村的產(chǎn)業(yè)用地，用地面積約9.28公頃。
