北京：城中村改造難解地荒
盡管此前一系列調控動作無力阻止土地價格的非理性狂飆，但北京市政府仍然試圖在土地供應上有所突破，這次被推至前臺的是城中村改造計劃。
12月15日，北京市國土資源局宣布，歷經五年修訂的北京新一輪土地利用總體規劃——《北京市土地利用總體規劃(2006~2020年)》日前獲國務院批復。當日舉行的新聞發布會上，北京市國土局副局長張維介紹，為緩解人地矛盾，北京近期新增建設用地的主要來源為城鄉接合部、城中村改造地塊，城中村改造將成為未來北京重要的土地儲備來源。
意在釋放供地壓力
北京核心區域還有多少土地可供?
張維在回答這一問題時指出，按照北京市的計劃，將嚴格控制中心城區用地，即五環內的建設用地。“總體看四環以內規劃預留的土地多是綠化用地，真正可上市的用地，供應量占全市供應量的比例將逐年下降。”
12月15日，北京市國土資源局土地市場處人士表示,今年1至10月,北京土地供應總量達到了4981公頃,占計劃供地量的87%。住宅用地更是超額完成，截止到11月30日，北京市各類住宅用地供應總量達到1523公頃，超額完成了17%。
這其中，郊區、縣的貢獻率非常大。“比如6月份的通州和大興，7月份的房山等，在經過前兩年的土地整理后，今年是開花結果的一年。”某區國土資源局人士對本報記者表示。
問題也隨之而來，接下來的2010年，遠郊區縣的土地整理工作能否跟上供應的節奏?12月3日，北京市土地整理儲備中心舉行的一次土地發布會上，中心副主任葉向忠公開表示，2010年北京在遠郊推出的地塊中，將有相當一部分位于軌道沿線。但據上述某區國土資源局人士透露，該區土地一級整理工作尚在進行之中。
在北京住宅用地供應壓力大于2009年的前提下，此次城中村改造計劃提上議程顯得順理成章。
房地產高級經濟師章林曉對本報記者分析表示，城中村改造對于緩解供地不足、抑制地價作用一般不會太大，更多的是在改造城市面貌、居民生活環境方面起作用。“但能不能騰出土地，多建住房，關鍵看城中村改造前后容積率的變化。如果城中村改造后容積率不大，那不但節約不出土地，甚至還要多占地。”章林曉指出。
地方政府也看到了這一點，按照北京市政府的計劃，“城中村改造須最大限度節約用地，建設農民自住房和出租房，鼓勵建設高容積率的高樓層、小戶型住宅”。
針對此問題，章林曉還特別提到了廣州城中村改造過程中因容積率過高而引發的一些拆遷難題。“關鍵是要做好政府、開發商、農民之間各方利益的平衡。”章林曉說。
供需矛盾亟待解決
12月16日的一次業內論壇上，眉頭緊蹙的華遠集團總裁任志強又一次對市場的土地供應量提出質疑。
資料顯示,北京2005~2009年政府公布的商品房住宅建設用地計劃供給指標為7130公頃，而實際供給的情況則是，商品房住宅用地(招拍掛)2394公頃，完成計劃數的33.6%，供地差額為4736公頃。
4736公頃的供地差額在政府工作報告中卻變成了超額完成土地供給量，原因是什么?在論壇間歇，本報記者向任志強提出這一疑問。
任志強認為：“這些多出的土地量為享受經濟適用住房政策的用地，由特定單位使用了。這些用地約為商品房用地的兩倍,加上非商品房住宅用地的面積，可以計算出商品住宅用地在全部住宅建設用地中的比重僅為28.3%。”
同樣的說法和數據已經在任志強的博客上表述過一次，他的核心觀點是：商品房供地嚴重不足。
他再次以北京市的情況為例：2009年北京計劃供應保障性住房為850萬平方米，但任志強透露其中入市面積僅為150多萬平方米。“剩下的都到哪里去了?”在任志強看來，保障房建設用地占用了相當部分的新增建設用地指標，卻沒有緩解市場的需求，這直接導致了商品住宅用地供應量不足。
高策地產董事長李國平表示，要降低地價，必須更大力度地加大土地供應，同時增加供地計劃透明度，從根本上降低開發商對土地資源的惶恐和漲價預期。
北京計劃明年啟動的50個難點村項目，將有望破解城鄉一體化難題，緩解土地市場的供需矛盾。據記者目前了解到的情況，北京市拆遷改造試點村大興區舊宮鎮一至四村截至目前已完成90%住戶拆遷工作，今年底豐臺區南苑棚戶區改造拆遷也將正式啟動，而50個難點村中海淀區涉及的8個村莊已先期啟動拆遷騰退工作。
