我國(guó)《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得私自出讓。因而農(nóng)民公寓不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證。然而近一段時(shí)間，在南昌市青山湖區(qū)湖坊鎮(zhèn)張燕村、鐵路九村、南昌大學(xué)附近、紅谷灘拆遷戶(hù)鳳凰公寓，悄然出現(xiàn)了擅自將所建成的農(nóng)民公寓當(dāng)作商品房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象。
9月3日，記者來(lái)到湖坊鎮(zhèn)建于張燕村的農(nóng)民公寓進(jìn)行暗訪。只見(jiàn)一棟棟高樓林立在青山湖南大道旁，這里建成了可以跟商品房媲美的全新公寓。
走進(jìn)小區(qū)內(nèi)，記者見(jiàn)到幾乎每棟公寓上都貼有出售房屋的招貼。來(lái)到一個(gè)擺著多塊租售牌子的店面旁，一名中介開(kāi)始了炮轟似的推銷(xiāo)。當(dāng)記者問(wèn)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房有無(wú)房產(chǎn)證時(shí)，這名中介拍著胸脯保證說(shuō)：“到時(shí)候房產(chǎn)證發(fā)下來(lái)就要漲價(jià)了。兩年內(nèi)肯定發(fā)下來(lái)！目前該鎮(zhèn)有房子30棟，后期正在建設(shè)11棟新樓，如果到時(shí)候房產(chǎn)證發(fā)下來(lái)可能就要漲價(jià)了。”
現(xiàn)場(chǎng)：私下合同草率了事
當(dāng)看到記者有買(mǎi)房的意思，拿出他們擬訂的“售房協(xié)議”，有些售房協(xié)議三兩句話草率了事，有些羅列四五條煞有介事。當(dāng)問(wèn)到這個(gè)協(xié)議日后會(huì)不會(huì)產(chǎn)生糾紛時(shí)，中介再次拍胸表示道：我就住在X棟X單元X樓，這里1至4樓都是我的，有事你找我！看到記者仍有疑慮，中介又保證道：“你覺(jué)得合同該怎么寫(xiě)你就怎么寫(xiě)，要是日后賣(mài)方反悔，一套給你賠倆……在法院這個(gè)合同都是有效應(yīng)的！”
買(mǎi)方：有膽子就買(mǎi)
在暗訪中發(fā)現(xiàn)，有些買(mǎi)房者對(duì)政策根本一無(wú)所知就盲目買(mǎi)房，甚至有人認(rèn)為“以后這地方建好了，轉(zhuǎn)手一賣(mài)就能賺一筆。”有些人則抱著僥幸的心理：“這個(gè)政策的事情誰(shuí)都不清楚，想要貪到這個(gè)便宜就要大膽一點(diǎn)。”“買(mǎi)賣(mài)房子你情我愿，跟政府沒(méi)有關(guān)系。”“以后肯定會(huì)有房產(chǎn)證，這是遲早的事。”當(dāng)然，記者在采訪過(guò)程中，也看到一些來(lái)有意買(mǎi)房的看房者，他們對(duì)農(nóng)民公寓的出售及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題存在一定的疑慮。
村委會(huì)：我們什么都不管
下午17點(diǎn)05分，記者來(lái)到公寓所在的張燕村村委會(huì)，只見(jiàn)里面四五個(gè)人聚在會(huì)議桌邊走象棋。記者以買(mǎi)房者身份詢(xún)問(wèn)怎么買(mǎi)房時(shí)，一個(gè)不愿透露姓名職務(wù)的人說(shuō)：你去跟村民交易，我們什么都不管。當(dāng)記者表明身份后，該人又立即改口說(shuō)：我什么都不是，我是來(lái)這里玩的，我什么都不知道。
行管部門(mén)：買(mǎi)賣(mài)農(nóng)民房是違法行為
農(nóng)民公寓“熱銷(xiāo)”洪城,村委會(huì)緣何坐視不管？湖坊鎮(zhèn)房管所有關(guān)負(fù)責(zé)人就此認(rèn)為，湖坊鎮(zhèn)某些村民私下買(mǎi)賣(mài)用于安置拆遷戶(hù)的農(nóng)民房是違法行為，買(mǎi)方在湖坊鎮(zhèn)房管所是辦不到過(guò)戶(hù)手續(xù)的。記者又咨詢(xún)了南昌市房管局開(kāi)發(fā)管理處負(fù)責(zé)人，給出的結(jié)論是：“農(nóng)民公寓私下交易是違法行為”。
江西省國(guó)風(fēng)律師事務(wù)所律師萬(wàn)勇告訴記者，據(jù)南昌市政府《關(guān)于禁止農(nóng)房違法轉(zhuǎn)讓的通告》規(guī)定：農(nóng)房是在集體所有的土地上所建專(zhuān)供農(nóng)民居住的房屋。農(nóng)房的土地所有權(quán)為集體所有，農(nóng)民個(gè)人只有使用權(quán)，不得違法轉(zhuǎn)讓。違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)房的，由市或者縣土地管理部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處違法所得10％以上50％以下的罰款。因此，私自出售農(nóng)民公寓是違法行為。
江西省建設(shè)廳村鎮(zhèn)建設(shè)處調(diào)研員王紀(jì)洪表示，農(nóng)民公寓只有農(nóng)房產(chǎn)權(quán)不具有商品房產(chǎn)權(quán)證，所以不能上市交易。而根據(jù)國(guó)家《土地法》規(guī)定，農(nóng)民公寓只能賣(mài)給住房面積未達(dá)標(biāo)的農(nóng)戶(hù)。正在審議的物權(quán)法草案也有這樣的內(nèi)容：宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。因此，農(nóng)民如果賣(mài)掉自家的宅院，將不再擁有宅基地，這無(wú)異于飲鳩止渴。
