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【問】我們夫妻倆的老家在鄉(xiāng)下，一直在上海工作，今年即將退休。出于落葉歸根的考慮，我們想在寧波近郊農(nóng)村買套小樓房。房買下后，我們即到所在鄉(xiāng)土管所辦理了土地使用證，但縣以下鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有房管部門，所以就沒辦房產(chǎn)證。最近，縣房產(chǎn)公司多次上門要我們辦房產(chǎn)證，并需繳納“土地收益金”、“營業(yè)稅”、“契約稅”等，繳納稅費總額竟占購房款的３０％－５０％；我們根本無力繳納如此巨額稅費，請問：我們應(yīng)該繳納這些稅費嗎？

【解答】
依據(jù)目前我國有關(guān)房地產(chǎn)稅收的規(guī)定，涉及房地產(chǎn)的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和土地增值稅等稅種。其中每一種稅都是針對特寫納稅開設(shè)。你是房屋買賣關(guān)系中的買方，你所購買的房屋坐落于農(nóng)村，其產(chǎn)權(quán)曾歸屬于村農(nóng)民個人所有。從我國現(xiàn)有的法律法規(guī)看，你應(yīng)當繳納的稅主要是契稅和印花稅。

我國現(xiàn)有法律法規(guī)中沒有所謂“土地收益金”，而只有“土地增值稅”，但該稅應(yīng)由有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人繳納。同時縣房產(chǎn)公司向你征收“營業(yè)稅”也是沒有法律依據(jù)的。1994年1月1日起施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及建筑物銷售營業(yè)稅的納稅義務(wù)人是在國內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。

1997年國務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅的稅率為3－5％。1988年國務(wù)院發(fā)布的《印花稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)根據(jù)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。你應(yīng)按合同所載金額萬分之五貼花，以上兩項之和即你應(yīng)依法繳納的稅費。

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