一、投資獲得房地產(chǎn)的一般方式 從一般意義上講，投資者投資房地產(chǎn)，主要有兩條途徑、四種方式。兩條途徑是指：基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。四種方式是指：基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權(quán)購買式。當(dāng)然，對于基本建設(shè)途
一、投資獲得房地產(chǎn)的一般方式
從一般意義上講，投資者投資房地產(chǎn)，主要有兩條途徑、四種方式。 兩條途徑是指：基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。四種方式是指：基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權(quán)購買式。當(dāng)然，對于基本建設(shè)途徑中進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取購買、合作或股權(quán)收購的方式，只是對這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的性質(zhì)，即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市場。故綜合比較，在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種：
方式一：基本建設(shè)式。這里所稱的基本建設(shè)，是指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 方案評價(jià)：這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制，這些條件主要有三個方面：一是投資主體的限制。一般應(yīng)是國家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制。一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如國家投資的公用事業(yè)項(xiàng)目等，前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項(xiàng)目;三是各地已停止辦理經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱“停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”)。除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)已不可能。
方式二：樓宇購買式。具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。 方案評價(jià)：這種方式最為簡便。相當(dāng)于對某特定地區(qū)正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查，在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目，與其談判達(dá)成購買合約。 不足之處是：擬購房產(chǎn)所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。對于已建設(shè)完工的項(xiàng)目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進(jìn)行選擇，不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計(jì)和建設(shè)。對于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目，則又存在著預(yù)購商品房的風(fēng)險(xiǎn)。
方式三：合作開發(fā)式。具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。方案評價(jià)：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投資人直接進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依不同的合作開發(fā)方式，實(shí)施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、設(shè)計(jì)理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復(fù)雜一些。如果進(jìn)行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財(cái)力。另外，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式和成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會構(gòu)成一個障礙。
