預(yù)計(jì):房價(jià)仍有可能出現(xiàn)小幅下跌,但受房貸利率大幅度下調(diào)的影響,購房成本的下跌幅度更大,關(guān)注房價(jià)走勢不如關(guān)注利率走勢。 調(diào)整期捕捉購房時(shí)機(jī) 對于即將到來的2009年,房地產(chǎn)市場無疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。 近一段時(shí)期以來,由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)
預(yù)計(jì):房價(jià)仍有可能出現(xiàn)小幅下跌,但受房貸利率大幅度下調(diào)的影響,購房成本的下跌幅度更大,關(guān)注房價(jià)走勢不如關(guān)注利率走勢。
調(diào)整期捕捉購房時(shí)機(jī)
對于即將到來的2009年,房地產(chǎn)市場無疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。
近一段時(shí)期以來,由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴愈演愈烈,各個(gè)投資市場也是一片蕭條,房地產(chǎn)市場自然也未能幸免,許多投資者都感到有種寒風(fēng)瑟瑟的感覺。不過張文在明年卻有購房的打算,他的觀點(diǎn)與別人頗為不同,他說:“我覺得明年市場雖然可能繼續(xù)調(diào)整,但這個(gè)階段卻是捕捉購房機(jī)會(huì)的好時(shí)機(jī)。”
對于2009年房地產(chǎn)市場的走勢,市場似乎已經(jīng)達(dá)成了共識。中國社會(huì)科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出,2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場,留存在市場中真正的住房需求者將會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求,未來市場競爭會(huì)更加激烈。而中國人民大學(xué)“中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組”也在近日發(fā)布報(bào)告稱,中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
但與此年同時(shí),在確保經(jīng)濟(jì)增長的大前提下,房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的作用同樣在近期卻被受到了空前的重視。上海某房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)市場屬于利好,雖然短期而言對明年樓市的影響較小,市場下行趨勢不容樂觀,但從中長期來看,將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。對此宏源證券[14.98 0.07%]分析認(rèn)為,此次救市政策力度空前,推斷政策可能在2009年二季度開始刺激需求增長,與此同時(shí)雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會(huì)繼續(xù),但積極因素正在逐漸增多,政策面和市場自身基本面將推動(dòng)行業(yè)在2009年見底。
所以明年房價(jià)雖然會(huì)繼續(xù)調(diào)整,但絕不會(huì)大跌,反而可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。在這種情況下,我們可以得出這樣一個(gè)觀點(diǎn),就像張文說得那樣,2009年的樓市對于購房者來說是介入的好時(shí)機(jī),大家可以多做功課,時(shí)刻捕捉市場調(diào)整期的購房機(jī)會(huì)。
之所以得出這樣的結(jié)論,其中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2009年購房面臨一個(gè)極低的利率成本。根據(jù)央行的有關(guān)政策,現(xiàn)在首次購買普通自住房,貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍,在央行11月27日再次降息后,目前5年以上房貸利率水平為6.12%,7折則為4.28%,這在商業(yè)貸款利率的變動(dòng)歷史上無疑處在一個(gè)最低的水平,對購房者來說甚至可以用“歷史機(jī)遇”來形容。而且目前有種種跡象表明,利率未來還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
舉個(gè)簡單的例子,如果在2008年初購房,當(dāng)時(shí)執(zhí)行的5年以上房貸利率下限是7.83%的0.85倍,為6.65%。假使購買一套100萬元的房子,首付30%貸款70萬元,20年等額本息還款,月供為5283元,全部應(yīng)歸還本息總額為1268039元;而根據(jù)11月27日降息后的房貸利率下限,月供為4346元,本息總額則為1043004元。兩者之間的差距還是相當(dāng)明顯的,月供減少了18%。換個(gè)角度來看,這相當(dāng)于購房總價(jià)下降了超過22萬元。所以雖然2009年的房價(jià)可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整,但由于購房者能夠享受到低利率帶來的實(shí)惠,就可以有效地抵充房價(jià)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí),在市場調(diào)整期購房給了購房者較為從容的挑選余地,與此同時(shí)降價(jià)也會(huì)帶來更多的實(shí)惠。比如一部分持房者可能會(huì)擔(dān)心房價(jià)不穩(wěn)定,前期投資的收益達(dá)到目的而放盤;另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠,也會(huì)推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理,在大家都觀望的情況下,擇機(jī)購房就少了很多競爭對手,往往能夠買到適合自己的超值房子。