在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢？ 觀點(diǎn)一：做長(zhǎng)線仍可看好 有投資者認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能短期會(huì)波動(dòng)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，調(diào)整周期過(guò)后價(jià)格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預(yù)期下，只要負(fù)擔(dān)得起，房產(chǎn)仍是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。他們認(rèn)為，即使利率
在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大呢？
觀點(diǎn)一：做長(zhǎng)線仍可看好
有投資者認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能短期會(huì)波動(dòng)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，調(diào)整周期過(guò)后價(jià)格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預(yù)期下，只要負(fù)擔(dān)得起，房產(chǎn)仍是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。他們認(rèn)為，即使利率提高，還貸金額實(shí)際增加并不多，何況現(xiàn)在一年內(nèi)次新房停止轉(zhuǎn)按揭，想出手也不容易，不如繼續(xù)持房出租。還有人表示，現(xiàn)在中介對(duì)房租的評(píng)估就是按一定比例還貸額測(cè)算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當(dāng)前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿(mào)公司上班的黃女士說(shuō)，趁在職時(shí)養(yǎng)幾套小房型，強(qiáng)迫自己每月還貸，將來(lái)年紀(jì)大了就不怕下崗?fù)诵萘恕?/p>
觀點(diǎn)二：還貸額占比須控制
既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財(cái)師認(rèn)為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入?如工資、存款利息等?應(yīng)大于還貸額＋家庭的正常開(kāi)銷。在家庭收入和正常開(kāi)銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財(cái)務(wù)就越安全。
由于房貸政策的變化，顯然，“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套30萬(wàn)元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬(wàn)元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計(jì)算，每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，銀行放貸時(shí)，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個(gè)比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)三：謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)
除了還貸額上升的風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。
一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此，時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價(jià)值有下降風(fēng)險(xiǎn)。
此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入。總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn)，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購(gòu)買多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。
觀點(diǎn)四：謹(jǐn)慎投資不宜“滿倉(cāng)”
綜上所述，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險(xiǎn)。分析人士認(rèn)為，作為不動(dòng)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見(jiàn)豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉(cāng)”恐怕不合適。同時(shí)在投資房產(chǎn)時(shí)，也要全面評(píng)估投資回報(bào)率，對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時(shí)，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來(lái)源，租金收入不能作為主要還款來(lái)源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
“以房養(yǎng)房”的三種方式
出租舊房，購(gòu)置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開(kāi)銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個(gè)方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來(lái)購(gòu)置新房。
投資購(gòu)房，出租還貸。有些人好不容易買了套房，卻要面對(duì)沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來(lái)投資。如果能找到一套租價(jià)高、升值潛力大的公寓，就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來(lái)償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問(wèn)題的關(guān)鍵是要判斷準(zhǔn)確。
