問(wèn):甲(出賣人)和乙(買受人)簽訂《商品房買賣合同》,合同約定甲在房屋交付后3個(gè)月內(nèi)為乙辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū),現(xiàn)甲因自身原因,未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù),乙訴至法院,要求甲承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,賠償因此給其造成的損失,人民法院應(yīng)如何認(rèn)定甲應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任呢?
答復(fù):根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定,合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的,人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如果當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的,人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))第三條規(guī)定,逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息,改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同,其也不會(huì)約定貸款利率,故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下,根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的,參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則,鑒于買賣雙方合同義務(wù)的對(duì)等性,故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定,以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ),參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如出賣人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的,人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定,并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
索引:《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第227-228頁(yè)。