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轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:998 ℃

  一、什么叫轉(zhuǎn)按揭?

  “轉(zhuǎn)按揭”就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款,個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人,向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

  二、轉(zhuǎn)按揭需要走什么流程?

  轉(zhuǎn)按揭一般辦理流程為:

  1、甲銀行在今年對于首次購房的在按揭客戶,一般執(zhí)行下浮10%-15%的優(yōu)惠利率。

  2、乙銀行推出房貸業(yè)務(wù)執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠利率,正常客戶可向銀行申請。

  3、乙銀行審核房產(chǎn)和借款人資信。

  4、審核通過,乙銀行出資結(jié)清用戶在甲銀行的貸款。

  5、用戶在乙銀行辦理房貸業(yè)務(wù)并享受最新優(yōu)惠利率。

  對于房子的出讓方來說,辦理轉(zhuǎn)按揭主要需要提供“轉(zhuǎn)按”申請書、有效身份證原件和復(fù)印件、《借款抵押合同》原件和“提前還款申請書”。購買方則需要備齊普通房貸的所有資料之外,與原借款人簽訂一份轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或意向書。

  三、轉(zhuǎn)按揭相關(guān)法律風(fēng)險提示

  1、購買二手按揭房屋,賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件,將直接影響到合同的履行,如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記,則賣方可能構(gòu)成違約;由買方以賣方名義繼續(xù)還款,在買方違約情況下,賣方依然需對銀行承擔(dān)還款的合同責(zé)任,賣方只享有向買方主張違約責(zé)任的權(quán)利。

  2、轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同通常會約定“按揭不足部分,由買方以現(xiàn)金方式補足”,但若按揭因政策停緩等不可抗力導(dǎo)致受阻,在賣方明顯無責(zé)的情況下,合同無法繼續(xù)履行的后果,依據(jù)前款通行約定,往往由買方來承擔(dān)違約的法律后果,包括新增加的貸款利息、稅費負擔(dān)。

  3、按揭房買受人采用繼續(xù)使用出賣人名義向銀行償還按揭貸款,在出賣人更換銀行卡違約導(dǎo)致買受人無法繼續(xù)償還按揭款的情況下,買受人起訴,可要求繼續(xù)履行合同。如要求法院直接確認其所有權(quán),或要求以買受人名義直接向銀行償還按揭款的,均無法律依據(jù)。

  4、合同約定的先履行義務(wù),因情勢變化導(dǎo)致履行受阻或履行無必要的,先履行義務(wù)人應(yīng)對此舉證。比如約定出賣人有申請轉(zhuǎn)按揭的義務(wù),因最終未在約定期限內(nèi)辦理,出賣人應(yīng)就系其所稱買受人不滿意按揭貸款成數(shù)所致進行舉證;再比如,實踐中,合同約定出賣人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢,因未履行的,出賣人應(yīng)就其所稱的系買受人因不愿承擔(dān)實際高出的面積差價款而取回首付款進行舉證。

  5、合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為,亦可能成為一方違約的口實。在轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同履行中,在非歸因于買賣雙方的情況下導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理受阻,買方有義務(wù)通知賣方協(xié)商解決的途徑。

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