出售房屋時(shí)隱瞞房屋存在租賃情形，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)際取得房屋。該起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案經(jīng)鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)人民法院審理，判決出售方支付買(mǎi)受人違約金2.6萬(wàn)元。
2011年12月，經(jīng)中介介紹，鎮(zhèn)江市民邵無(wú)雙與楊美華、滕大明達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，房屋價(jià)款60萬(wàn)元，當(dāng)日給付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，雙方約定于2012年4月20日交付房屋。
實(shí)際上，在2011年5月，滕大明已將該房屋出租給顏冰斌，而且一租8年。顏冰斌一次性給付租金6萬(wàn)元，但其未實(shí)際入住，房屋仍然是毛坯狀態(tài)。
合同簽訂后，邵無(wú)雙陸續(xù)支付房款48萬(wàn)元，并于2012年1月10日辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，但是過(guò)戶歸過(guò)戶，能不能實(shí)際交付又是一回事。2012年3月的一天，邵無(wú)雙突然接到法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和民事裁定書(shū)，要求其停止支付滕大明、楊美華應(yīng)收的房款，他這才意識(shí)到自己所購(gòu)房屋有問(wèn)題，便委托律師發(fā)出律師函，通知滕大明、楊美華不再支付剩余房款，且要求按照合同約定交付房屋，履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)等。后又向法院起訴，要求實(shí)際交付房屋，清算水電氣等費(fèi)用，并賠償損失。
“買(mǎi)房時(shí)中介說(shuō)這個(gè)房子價(jià)格合算，還帶我去現(xiàn)場(chǎng)看了房子，是毛坯房，沒(méi)想到會(huì)存在租賃情況。”邵無(wú)雙對(duì)無(wú)法實(shí)際取得房屋煩惱不已。
經(jīng)過(guò)審理，潤(rùn)州法院根據(jù)《合同法》、《民法通則》買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則以及違約責(zé)任的有關(guān)規(guī)定，判決駁回邵無(wú)雙要求交付房屋的請(qǐng)求，由楊美華支付違約金2.6萬(wàn)元。
【法官釋法】
買(mǎi)賣(mài)不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
《合同法》規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，就本案而言，在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但原租賃合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效!所以邵無(wú)雙要求實(shí)際交付房屋的訴訟請(qǐng)求是得不到法院支持的。
同時(shí)滕大明、楊美華在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)邵無(wú)雙隱瞞該房已出租的事實(shí)，導(dǎo)致未能按約定交付房屋，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
法官提醒，廣大消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋、汽車(chē)等大宗商品時(shí)，在查驗(yàn)商品所有權(quán)權(quán)屬證明的同時(shí)，盡可能查明該商品上是否存在抵押、質(zhì)押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利，避免不必要的麻煩。(文中均為化名)
