購房，是不少中國人一生中最重要的大事之一。然而，購房過程中、購房之后，房地產(chǎn)糾紛也成為不少購房人不愿面對卻又不可回避的問題。
房地產(chǎn)糾紛，包括房屋買賣糾紛土地、使用權(quán)糾紛、建設(shè)工程糾紛、房地產(chǎn)開發(fā)糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、房屋租賃糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等等。1995年1月1日，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》正式實施，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產(chǎn)市場奠定了堅實的法律基礎(chǔ)。
那么購房者在購房過程中，如何做到不被房地產(chǎn)銷售過程中的“迷霧”蒙蔽?如何規(guī)避市場網(wǎng)絡(luò)購房帶來的風(fēng)險?即將成為現(xiàn)實的不動產(chǎn)登記，又將對購房人帶來何種影響呢?新華房產(chǎn)《新華有約》欄目本期特邀湖南金州律師事務(wù)所熊超，為購房者一一解答房屋買賣中的陷阱以及政策背后的市場影響。
購房中需要注意五點
隨著中國地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展，房屋是人民對美好生活的追求的一部分，買房對大多數(shù)人來說都是一件大事。但是在購房過程中，仍然有不少購房者遇到過交了定金難歸還、收房后發(fā)現(xiàn)實際面積有誤差，更有一些購房者甚至遇到了“一房兩賣”的情況。
針對在購房中容易出現(xiàn)的問題，熊超律師提示購房者應(yīng)該在購房過程中特別注意合同簽訂、認(rèn)購定金、房屋面積、違約責(zé)任和警惕“一房多賣”五個方面。
“一、合同簽訂前的階段：首先要看開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證書，其次，開發(fā)商為了吸引顧客會做出一系列關(guān)于項目的優(yōu)勢宣傳和優(yōu)惠條件，針對開發(fā)商的宣傳和承諾，購房者要去了解其項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計方案和開發(fā)進(jìn)度。同時如果開發(fā)商的宣傳具體明確，則在法律上構(gòu)成合同的要約，購房者在簽訂購房合同時，可要求將這些宣傳寫進(jìn)房屋買賣合同并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，防范開發(fā)商的虛假宣傳。二、認(rèn)購定金難歸還。簽訂《商品房認(rèn)購書》時，開發(fā)商會要求購房者先交納定金，并規(guī)定自簽訂認(rèn)購書后幾日之內(nèi)與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一旦購房者在簽《商品房買賣合同》時發(fā)現(xiàn)有些條款難以達(dá)成一致，并不能接受時，購房者就會陷入被動局面。三、房屋面積誤差。依據(jù)我國相關(guān)司法解釋的規(guī)定，因銷售的房屋面積存在誤差的，購房者和開發(fā)商之間有約定的從約定;沒有約定的，按法律規(guī)定的原則處理。因此購房者可在合同中約定對自己有利的方面，如開發(fā)商交付房屋的實際面積超出合同約定面積的，可以約定超出部分無償歸購房者所有，不予補差;房屋面積小于合同約定面積的，可以約定解除合同、賠償損失等。四、違約責(zé)任。開發(fā)商作為交易的賣方，針對其交付房屋的義務(wù)、房屋的質(zhì)量及與房屋權(quán)屬相關(guān)的附屬義務(wù)(如辦理權(quán)屬證書等)可約定具體合理的期限，期限不可約定過長，并相應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的違約責(zé)任，以免開發(fā)商任意拖延。五、警惕一房多賣。簽訂購房合同后，在房屋價格漲幅較快的時候，開發(fā)商為了獲取房價漲幅的利益，出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象，對此，購房者可以在合同中對開發(fā)商因此解除合同約定高額的違約金。”
此外，熊超律師表示：“購房者在購買期房時應(yīng)當(dāng)辦理商品預(yù)告登記，能有效阻止‘一房兩賣’，維護(hù)消費者自身合法權(quán)益。”
網(wǎng)絡(luò)購房保持謹(jǐn)慎
今年以來，樓市成交一直呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，多元化的渠道營銷成為不少樓盤拓展銷售業(yè)績的選擇，其中，樓盤聯(lián)合電商網(wǎng)站進(jìn)行“網(wǎng)上團購”或“第三方待售形式”成為主流方式之一。這種“網(wǎng)上團購”是否存在風(fēng)險?購房者又應(yīng)該注意哪些問題?
“網(wǎng)購商品房是一種新的交易模式。網(wǎng)上購房購房信息公開透明，減少了中間環(huán)節(jié)。”熊超認(rèn)為，在購房時，購房者需要綜合考慮戶型、建筑風(fēng)格、周邊環(huán)境以及交通便利等影響著房屋的價值的因素。
熊超指出，針對房屋銷售的營銷代理公司等第三方機構(gòu)也越來越多，銷售形勢也日益多樣化。“購房者在購房的過程中，要注意第三方代理機構(gòu)的代理權(quán)限，即是否經(jīng)過了開發(fā)商的授權(quán)。只有經(jīng)過了開發(fā)商授權(quán)的第三方代理機構(gòu)才能夠發(fā)布相關(guān)團購優(yōu)惠政策并開展授權(quán)范圍內(nèi)的事宜。”
不動產(chǎn)登記有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場
為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，國土資源部起草了《不動產(chǎn)登記條例(草案送審稿)》報送國務(wù)院審議。國務(wù)院法制辦公室經(jīng)征求有關(guān)方面的意見，修改形成了《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。7月30日，國務(wù)院常務(wù)會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。
從一開始，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就備受社會各界關(guān)注，近來在各地落效率頗高。國土部日前公布消息稱，目前在我國106個重點城市中，已經(jīng)有約50%的城市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作，河北、山東等11個省份已經(jīng)基本完成不動產(chǎn)登記省級職責(zé)整合。
“從長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于規(guī)范房地產(chǎn)市場將起到關(guān)鍵性作用。”在熊超看來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將為房地產(chǎn)市場未來的長足健康發(fā)展提供法律層面的指出。
熊超告訴記者，“《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施，將會成為政府查證個人名下的房產(chǎn)、套數(shù)、以及征收房產(chǎn)稅的法律依據(jù)。”
