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    房屋買(mǎi)賣(mài)需要注意事項(xiàng)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:830 ℃

      導(dǎo)讀:進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要注意哪些事情?房屋買(mǎi)賣(mài)需要注意的事項(xiàng)有哪些?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看本文介紹:

      房屋買(mǎi)賣(mài)需要注意事項(xiàng):

      1、開(kāi)發(fā)商將房屋先賣(mài)后抵可獲賠償。

      出賣(mài)方將房屋先賣(mài)后抵押,屬于惡意違約,應(yīng)予制裁。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同,要求出賣(mài)人返還已付房款及利息、并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

      2、商品房買(mǎi)賣(mài)中哪幾種情形可以適用懲罰性賠償?

      商品房買(mǎi)賣(mài)不適用雙倍賠償?shù)姆梢?guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定一房二賣(mài)等情況,消費(fèi)者請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任不是雙倍的賠償責(zé)任。這和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定不一樣。但是,法律上都將這兩種賠償方式叫做懲罰性賠償。

      根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定下列五種情形可以適用懲罰性賠償原則:

      一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

      二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;

      三、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

      四、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

      五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

      在以上五種情況下,致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房產(chǎn)的,除可請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外,并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。所以,如果開(kāi)發(fā)商的行為致使蔡先生不能取得房產(chǎn)的話,可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任。

      3、開(kāi)發(fā)商將我的房子又買(mǎi)給別人,我的權(quán)益能得到保障嗎?

      兩個(gè)合同都有效,第一購(gòu)房者擁有該房屋的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商對(duì)第二買(mǎi)受人承擔(dān)惡意違約的賠償責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定,如果出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給他人的事實(shí),導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,第二買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

      4、開(kāi)發(fā)商將拆遷補(bǔ)償安置房屋作商品房銷(xiāo)售給我。

      這屬于典型一房二賣(mài)的行為。開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),雖然雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效,但是因拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議因具有優(yōu)先效力,購(gòu)房者的債權(quán)無(wú)法對(duì)抗,開(kāi)發(fā)商將房屋交付給被安置人時(shí),購(gòu)房者自然無(wú)法取得房屋。所以,購(gòu)房者可有權(quán)選擇請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同或者解除合同,要求法院對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為適用懲罰性賠償。

      5、房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì),購(gòu)房者有權(quán)退房嗎?

      商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面回復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做書(shū)面回復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。所以,有權(quán)選擇退房。

      6、層高比約定的差。

      開(kāi)發(fā)商已經(jīng)違約,他提供的房屋空間體積顯然小于合同約定的體積。很多的購(gòu)房人對(duì)層高達(dá)不到合同約定的責(zé)任沒(méi)有約定,給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì),開(kāi)發(fā)商即使違反了合同的約定,我們也不知道該如何要求他承擔(dān)法律責(zé)任。所以,建議消費(fèi)者在簽定合同的時(shí)候一定要將層高不一的違約責(zé)任協(xié)商好寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。

      7、未取得商品房預(yù)售許可證,和開(kāi)發(fā)商簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎?

      開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明,訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證的,預(yù)售合同有效。

      8、買(mǎi)房合同約定的違約金過(guò)高或過(guò)低時(shí)如何調(diào)整?

    根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定:當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。當(dāng)事人沒(méi)有按照約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù),構(gòu)成違約的,應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法,承擔(dān)違約責(zé)任;當(dāng)事人如果以約定的違約金過(guò)分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的,人民法院可以約定的違約金是否超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn),予以適當(dāng)調(diào)整;當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。

      9、合同中應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商違約的處理辦法。

      很多合同中常可以看到這樣的條款,“應(yīng)于××日前如何如何”,但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),你也很難制裁他,最多是調(diào)解了事。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾的處理辦法,做到越詳細(xì)越好。

      10、開(kāi)發(fā)商可以一邊報(bào)建,一邊改建物業(yè)的兩層嗎?

      不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。如未履行以上手續(xù),將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。

      11、買(mǎi)了五證不全的房子,請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)房合同無(wú)效,法院會(huì)支持嗎?

      人民法院對(duì)出賣(mài)人預(yù)售資格的審查,主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明,對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門(mén)的權(quán)限。最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)此進(jìn)一步予以明確,以避免司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。

      因此,如果出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。需要補(bǔ)充說(shuō)明的是,《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定:即使出賣(mài)人在訂立商品房預(yù)售合同時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證,但只要出賣(mài)人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證,合同可以認(rèn)定有效。

      12、小區(qū)布局發(fā)生變化,有權(quán)拒絕驗(yàn)收嗎?

      這個(gè)問(wèn)題非常普遍。對(duì)開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)環(huán)境的行為,沒(méi)有一個(gè)業(yè)主不憤怒但又苦無(wú)良策。開(kāi)發(fā)商也自以為其對(duì)小區(qū)環(huán)境的改變是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)許可的、是合法的,就可以不承擔(dān)任何責(zé)任。其實(shí)不然。

      開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)環(huán)境無(wú)論是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的許可,即無(wú)論是否合法,都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。購(gòu)房人有權(quán)以小區(qū)環(huán)境變化為由退房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任;亦可以不退房,在追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任的同時(shí),以小區(qū)環(huán)境變化導(dǎo)致房屋品質(zhì)下降為由要求開(kāi)發(fā)商降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格。

      13、開(kāi)發(fā)商違約,未約定違約金的具體計(jì)算方式。

      由于沒(méi)有約定是按總房款的利息還是首付款的利息賠償,作為消費(fèi)者完全可以提出按總房款為基數(shù)要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。因?yàn)橄M(fèi)者是弱勢(shì)群體,如果在合同中出現(xiàn)了爭(zhēng)議不清的地方,法律會(huì)偏向于沒(méi)有參與合同制定的一方,也就是消費(fèi)者這一方。開(kāi)發(fā)商拿出合同,消費(fèi)者在上面簽字就存在一種不平等,所以如果合同中有爭(zhēng)議,那么消費(fèi)者可以要求更有利于自己的賠償方案。

      14、開(kāi)發(fā)商偽造合同。

      開(kāi)發(fā)商偽造合同其性質(zhì)是非常惡劣的。這不僅是糾紛問(wèn)題,還可以追究其法律責(zé)任,因?yàn)樗麄円呀?jīng)構(gòu)成了欺詐??梢匀ニ痉ú块T(mén)鑒定筆跡,再向法院起訴。也可以到消委投訴來(lái)維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。另外,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,實(shí)測(cè)面積如果超過(guò)了合同面積的3%,那么多出面積的款額就應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商支付。

      15、應(yīng)該如何理解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的“不可抗力”?

      根據(jù)《民法通則》第 153條規(guī)定,“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況 ,如:地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依據(jù)此規(guī)定,不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況,且該客觀情況的出現(xiàn)須同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房的理由,符合這三個(gè)條件,那么可認(rèn)定該事由為不可抗力,可免除開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,否則就不能視為不可抗力,應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)中,開(kāi)發(fā)商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng):

      (1)施工中遇到異常困難(如:惡劣氣候、季節(jié)影響)及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;

      (2)市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤或其他政府原因。其實(shí),開(kāi)發(fā)商所述的這二種情況,依據(jù)法律的規(guī)定可以推出,都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件。簡(jiǎn)單地分析一下,在施工中遇到的困難和技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見(jiàn)的,即使是不能克服的,那也是開(kāi)發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣,市政配套的批準(zhǔn)與安裝是具有一定的程序性,開(kāi)發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)批準(zhǔn)與安裝的期限,如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的,那也是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見(jiàn)和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。因此,在簽訂購(gòu)房合同時(shí),正確理解“不可抗力”的法律含義。建議購(gòu)房者將不可抗力的事由寫(xiě)清楚。

      16、逾期交房責(zé)任無(wú)約定,可否要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任?

      雖然合同沒(méi)有明確具體的違約責(zé)任,但并不影響你在開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)向其主張違約賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條之規(guī)定,商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

      17、按揭借款人提前還清貸款是否構(gòu)成違約?

      我國(guó)《合同法》第二百零八條規(guī)定:“借款人提前償還借款,除當(dāng)事人另有約定的以外,應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。”根據(jù)該條的規(guī)定,在借款合同未做明確約定的場(chǎng)合下,銀行無(wú)權(quán)禁止借款人提前償還借款,也無(wú)權(quán)單方面向提前還款者收取費(fèi)用,更不應(yīng)向提前還貸者收取違約金。當(dāng)然,在銀行與借款者有明確約定的前提下,并不否認(rèn)銀行可以向提前還貸的借款者收取一定的務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?! ∥飿I(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

      18、承租人拖欠物業(yè)管理費(fèi),出租人也可以不交嗎?

      若業(yè)主與房屋承租人約定由承租人交納物業(yè)管理費(fèi)的,則物業(yè)管理公司應(yīng)向承租人收取物業(yè)管理費(fèi),但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。因此,若承租人未交納物業(yè)管理費(fèi),則物業(yè)管理公司既可以要求承租人交納,也可以要求出租人交納。

      19、開(kāi)發(fā)商不可以承諾物業(yè)管理內(nèi)容。

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