訂立定金合同或條款時(shí)購房者，你該注意什么？
??? 訂金，是指為了擔(dān)保合同的履行，一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇桓兑欢〝?shù)額的金錢。其特點(diǎn)在于，交付訂金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還訂金；收取訂金的一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金，這就是所謂訂金罰則。
??? 在目前的城市私有房屋買賣和商品房銷售中，經(jīng)常出現(xiàn)的訂金合同或條款，大體有兩種情況：一是買賣雙方在房屋買賣合同訂立之前，先達(dá)成一個(gè)購買房屋的意向或協(xié)議，約定購買方先向出賣方交付一定數(shù)額的訂金。如房地產(chǎn)開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證之前，先與購房者簽訂商品房定購協(xié)議，并收取購方人一定數(shù)額的訂金，作為雙方日后簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保；二是雙方在房屋買賣合同中訂立訂金條款，約定一方在合同簽訂時(shí)先向?qū)Ψ浇桓兑欢ǖ挠喗穑蘸笠环竭`約的則適用訂金罰則。
??? 上述兩種情況前者稱為立約訂金，后者稱為違約訂金。購房者在訂立訂金合同或條款時(shí)，應(yīng)該注意哪些問題呢？記者采訪了中誠信律師事務(wù)所的于向東律師。
??? 對(duì)這個(gè)問題，他的解答如下：一是要理解訂金的性質(zhì)和作用，在簽訂訂金條款訂金合同和交付訂金前，對(duì)房屋出賣人和房屋的有關(guān)情況作準(zhǔn)確的了解，防止日后反悔出現(xiàn)被動(dòng)或被人騙取訂金。
??? 二是明確訂金和保證金、訂金、押金、封金等金錢質(zhì)押行為的區(qū)別。訂金雖然也是金錢質(zhì)押擔(dān)保方式的一種，但其性質(zhì)和作用（訂金罰則）均有法律的明確規(guī)定。只要雙方在合同中就訂金的性質(zhì)作出明確的規(guī)定，并實(shí)際交付訂金，在一方違約時(shí)，就可適用訂金罰則。而其它金錢質(zhì)押行為在我國目前尚無明確的法律規(guī)定，一般只能按照雙方在合同中的規(guī)定進(jìn)行處理。如有的開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同之前，先收取購房人一定數(shù)額的訂金或封金，并約定在規(guī)定的較短期限內(nèi)如購房人不與開發(fā)商簽訂購房合同，則開發(fā)商有權(quán)另行出賣該房屋，并沒收訂金或封金。但對(duì)開發(fā)商不能在規(guī)定的期限內(nèi)保留購房者的購買權(quán)如何處理，則往往沒有約定。在這種情況下，就不能對(duì)開發(fā)商適用訂金罰則，要求其雙倍返還。
??? 三是應(yīng)當(dāng)知道訂金具有實(shí)踐性的特點(diǎn)。也就是說，訂金合同或條款的生效，以訂金的實(shí)際交付為條件。購房雙方雖簽訂了訂金合同或條款，但未實(shí)際交付訂金的，則訂金合同或條款不生效；實(shí)際交付的訂金少于或多于約定的訂金數(shù)額，對(duì)方接受的，視為雙方對(duì)訂金數(shù)額的約定進(jìn)行了變更。
??? 四是應(yīng)注意立約訂金和違約訂金的差別，立約訂金只適用于一方悔約（不與對(duì)方簽訂房屋買賣合同）的情況；而違約訂金則可適用于一方的部分違約行為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分占合同內(nèi)容的比例，適用訂金罰則。還有就是將訂金的約定作為購房合同的一個(gè)條款時(shí)（指違約訂金條款），應(yīng)注意購房合同本身的合法性，如房屋出買人是否有權(quán)出賣房屋，開發(fā)商是否具備預(yù)售、銷售商品房的條件或資格，房屋本身是否是可以買賣的，是否取得了房屋共有人的同意等。如房屋買賣合同本身違法，則會(huì)造成訂金條款的無效。
??? 五是要知道訂金的數(shù)額限制，按照法律規(guī)定，訂金的數(shù)額不能超過合同金額的20％，超過的部分無效。
??? 六是在購房合同中，如果既約定和實(shí)際交付了訂金，又約定了違約金的，則只能選擇其一適用，不可同時(shí)采用。在這種情況下，如出現(xiàn)出賣方違約時(shí)，購方人應(yīng)比較利益大小輕重，選擇有利于自己的一種方式向?qū)Ψ揭筮`約責(zé)任。
??? 以上應(yīng)當(dāng)注意的問題在私房買賣和商品房買賣中大體無異。只是在私房買賣中，多注意出賣人的信用情況和出賣資格（如是否合法產(chǎn)權(quán)人，是否經(jīng)共有人或其同居住的成年人同意），在商品房買賣中應(yīng)多注意開發(fā)商的售房條件（如五證，尤其預(yù)售或銷售許可證是否具備）。本報(bào)記者
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