委托交易就是委托專業(yè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，整個二手房交易流程過程包括發(fā)布房源信息、看房、洽談、簽約、辦理貸款或資金監(jiān)管手續(xù)、辦理過戶手續(xù)，物業(yè)交割等均由中介公司代為或協(xié)同買賣雙方進(jìn)行辦理，買賣雙方或一方向中介公司支付一定的傭金。
在委托交易中，通過中介公司最大的好處就是省時省心，中介公司對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的辦理十分專業(yè)，能為買賣雙方省去很多麻煩，尤其是需要辦理貸款或資金監(jiān)管的買賣雙方，因為中介公司有長期合作的銀行及評估機(jī)構(gòu)，而且熟悉辦理產(chǎn)權(quán)過戶的所有流程，因此辦理手續(xù)要省時省力，另外中介公司的信息量最大比較容易達(dá)成成交意向，并且中介公司人員是站在中立的立場，在買賣雙方出現(xiàn)分歧時能以中間人的身份出面協(xié)調(diào).從而使很多矛盾得到化解。但選擇中介機(jī)構(gòu)需要支付一定比例的傭金，會增加費用開支，而且中介市場良莠不齊，需要買賣雙方予以注意，盡量選擇聲譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu)，而且中介公司是以中間人的身份促成交易，不可能為雙方都考慮得特別周到，因此無論您是賣方還是買方，都要保持自己的立場，用自己的方式爭取自己的利益。
(一)賣方確定意向、選擇中介公司、與中介公司簽訂《委托代理合同》
因為選擇一家放心的中介機(jī)構(gòu)直接決定丁交易的安全，因此賣方確定賣房意向后，如果決定采用委托交易的方式，則需要找一家可靠的中介機(jī)構(gòu);那么如何選定中介公司呢?在此我們向您介紹幾種方式以供參考：
關(guān)注中介公司的報紙廣告、參加房展會、直接到中介公司的門店了解情況，瀏覽中介公司的網(wǎng)站、通過親友的介紹等。初步選定中介機(jī)構(gòu)后應(yīng)當(dāng)查看并核實其營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書，進(jìn)一步了解其經(jīng)營范圍，看它的經(jīng)營范圍里是否有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”業(yè)務(wù)。最終選定中介公司后，就需要與中介公司簽訂《委托代理合同》，簽訂該合同后，中介公司就會將房源信息發(fā)布出去，從而尋找買家。目前與中介公司的委托代理合同形式有“一般居間服務(wù)”、“獨家代理”及“限時銷售” 等。
(1)“一般居間服務(wù)”屬于普通的居間服務(wù)形式，即買賣雙方各自登記，由中介公司進(jìn)行配對，并單獨面向一方進(jìn)行交易.但這種服務(wù)方式的缺點是，業(yè)主為了快速出售，盲目地在多家中介公司進(jìn)行登記，這無形中加大了遭遇不法中介的概率，同時義又要忍受不同中介公司多個經(jīng)紀(jì)人的頻繁打擾，這會給業(yè)主帶來很多無謂的煩惱。
(2)“獨家代理”就足在一定期限內(nèi)只能將房屋委托給這一家公司進(jìn)行出售，在這種情況下，賣方最好選一家業(yè)務(wù)覆蓋面廠，品牌知名度較高的中介公司，這樣既能保證房屋盡快銷售，又能避免多個經(jīng)紀(jì)人的騷擾。
(3)“限時銷售”指中介公司與賣方商定委托期限，若超過該期限房屋仍未售出，中介公司承諾賠償賣方一定金額的違約金。這種服務(wù)方式給業(yè)主帶來了滿意度收益補(bǔ)償，同時也制約了中介公司的操作行為，可謂兩全其美，是一種新興的二手房委托出售模式。
(二)中介公司發(fā)布出售信息
賣方與中介公司簽訂委托代理合同后，中介公司即可在自己的網(wǎng)站或報紙等媒體上發(fā)布出售信息，從而招攬買主。
(三)買方通過中介公司挑房、看房
買方了解到房源信息后即與中介公司聯(lián)系看房事宜，并可向中介公司索要房屋的權(quán)屬證明等相關(guān)文件，了解該房屋是否可上市出售，實地查看房屋本身的現(xiàn)狀, 如房屋的質(zhì)量狀況、水電暖能否正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。
作為賣方，最好了解一下買方的付款能力和資信狀況。
(四)買方確定購買意向、買方與中介公司或者買賣雙方與中介公司簽訂定金協(xié)議，并交付定金
確定購買意向后交付定金的意義在于，可以約束買方在一定期限內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，同時中介公司及賣方不能再將房屋擅自出售給其他第三人。如果買方違反定金協(xié)議的，則所收取定金不退.由于賣方違反定金協(xié)議的.則須雙倍返還定金，即適用法律規(guī)定的“定金罰則”。
