本文介紹二手房交易流程中的準備階段，在進行二手房交易時應(yīng)該先查詢二手房產(chǎn)權(quán)，查詢房屋產(chǎn)權(quán)是否合法，查詢房屋的“他項權(quán)”，確保二手房交易的順利進行。
一、查詢房屋產(chǎn)權(quán)是否合法
查詢房屋的權(quán)屬，首先要做的就是要看房屋產(chǎn)權(quán)是否合法。通常來說，買房應(yīng)該要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。
為了防止有的賣房人偽造假產(chǎn)權(quán)證，還有必要到房地產(chǎn)交易市場查驗房產(chǎn)證的真實性以及產(chǎn)權(quán)記錄。兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。確認產(chǎn)權(quán)的真實性，要查驗產(chǎn)權(quán)證的正本，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項會有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場的，應(yīng)由其出具公證委托書。因為依照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。此外，房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地等都應(yīng)該詳細查詢。
二、查詢房屋的“他項權(quán)”
產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”。此時，就需要查詢房屋的“他項權(quán)”。房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(如典權(quán)、抵押權(quán)等)、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)如有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。因此，購房者必須通過查詢“他項權(quán)”，看看房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄等內(nèi)容。
不過，在房地產(chǎn)交易市場是無法查詢到房源債務(wù)負擔狀況的，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗租約以及有關(guān)的證明文件。如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系,在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無法入住;或買賣合同可能因為侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。
