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    二手房買賣的流程(2011版)
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:926 ℃

      一、二手房買賣流程

      許多人認為,二手房的買賣過程是非常復(fù)雜,且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題,怕遇到黑心中介,又怕交易的手續(xù)繁瑣。

      在二手房交易的過程中,買賣雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果,卻忽視了交易過程的安全性。而事實上,往往最能影響交易結(jié)果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經(jīng)紀公司代理交易,并不僅僅是為了得到真實的市場信息,他們更希望經(jīng)紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實,消費者只要掌握了基本的交易常識,注意一些可能存在的風險,還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。

      -尋找中介信息登記

      買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。

      選擇好的經(jīng)紀公司有以下幾點:規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽較好。具體辦法如下:首先,注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū),如果不是,有兩種情況:其一證明該公司是異地經(jīng)營,這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境,而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討;其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定,分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照,但是,辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀人資質(zhì)證書的,有些分店未達到這一標準,就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件,所以,消費者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照,借此機會,也可到其總店認認門。其次,留意執(zhí)照上所 列的注冊資金,通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量,就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外,在與房主簽訂購房協(xié)議之前,購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

      還有一點您要注意:不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外,還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費者的行為,消費者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進行舉報,北京市中介事務(wù)所將給予其嚴厲制裁。

      -入市資格審批

      賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準通知書”,辦理上市審批手續(xù)。

      如果是已購公房,其上市需蓋三種章。

      第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。

      第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明,如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的,無需原單位同意蓋章。

      第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易:

      1.中央直屬機關(guān)的公房;

      2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的;

      3.使用權(quán)的房屋;

      4.以標準價購買,尚未按成本價補足剩余價款的;

      5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房;

      6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的;

      7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

      8.所有權(quán)有糾紛的;

      9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的;

      10.上市出售后會形成新的住房困難的;

      11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的;

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