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    二手房買賣流程要注意幾點(diǎn)問題
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:941 ℃

      二手房買賣流程要注意幾點(diǎn)問題

      在進(jìn)行二手房交易的過程中,需要防范各種風(fēng)險(xiǎn),在交易流程中,選房、簽訂合同、產(chǎn)權(quán)過戶、稅費(fèi)繳納等步驟是非常關(guān)鍵的步驟,需要購房者注意其中的幾點(diǎn)相關(guān)問題。

      二手房交易流程

      選房是購買二手房最關(guān)鍵的一環(huán),很多人為選擇一套心儀的房屋不辭辛苦,四處看房。當(dāng)看好一套房屋時(shí)又不知該怎樣和對(duì)方交易,往往處于一種無從下手的尷尬狀態(tài),通常二手房買賣流程主要有:支付購房定金,(并驗(yàn)看對(duì)方的房屋產(chǎn)權(quán)證書),并約定到相關(guān)權(quán)屬登記中心查閱戶籍檔案;簽訂契約(采用西寧市房地產(chǎn)交易管理所提供的樣本);驗(yàn)收房屋;交割房屋、房款,同時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶(約定尾款數(shù)額及尾款數(shù)額的支付時(shí)間、方式、地點(diǎn))。

      交易的成敗往往決定于雙方的信用度及對(duì)交易的責(zé)任感和雙方對(duì)細(xì)節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)的考慮,在這里我們簡單列舉個(gè)小案例,說明上述流程的關(guān)鍵性。

      市民王先生看中了于女士的一套房屋,并且當(dāng)日向于女士支付購房定金1萬元,并約定成交價(jià)為30萬元,于女士收取該筆訂金并出具了收條,上面寫明收到王先生購房訂金人民幣1萬元整,次日于女士打來電話告知王先生房價(jià)有變要上漲房價(jià)3萬元,王先生決定取消該筆交易,并要求于女士賠償損失,遭到于女士拒絕之后,王先生至某律師事務(wù)所咨詢被告知于女士雖有悖于誠實(shí)信用的交易原則,但由于“定”金和“訂”金之間一字之差,加之王先生當(dāng)時(shí)并未與于女士簽約,故王先生無法主張其賠償請(qǐng)求。在本案中如果王先生注重交易細(xì)節(jié),當(dāng)場請(qǐng)求于女士重新改寫收據(jù)并同時(shí)與于女士訂立契約明確約定雙方的違約責(zé)任,則王先生主張賠償?shù)臋?quán)利當(dāng)然會(huì)受到法律保護(hù)。

      簽訂買賣契約是關(guān)系交易成敗的重要環(huán)節(jié),大家在簽約前應(yīng)把握以下幾個(gè)原則:明確交易對(duì)象和成交價(jià)格,明確雙方的權(quán)利義務(wù)、雙方履行權(quán)利義務(wù)的時(shí)間地點(diǎn)和雙方的違約責(zé)任。

      在簽約時(shí)應(yīng)把握雙方權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一性和對(duì)等性,以及違約責(zé)任的適度性,避免不平等條款和違約責(zé)任的過度以避免無效條款的產(chǎn)生。把握好以上幾點(diǎn),就可以避免交易風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

      委托法律機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)

      由于二手房交易過程時(shí)間較長,在進(jìn)行二手房交易時(shí),可以委托專業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)或規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介入交易,這樣一來雙方當(dāng)事人都可以減少或避免交易的風(fēng)險(xiǎn)。上述機(jī)構(gòu)可以用其專業(yè)知識(shí)為交易雙方建立一個(gè)安全的交易平臺(tái)。但是不管委托哪家中介機(jī)構(gòu),切勿忘記與其簽訂委托合同,明確中介機(jī)構(gòu)的委托義務(wù)和委托人的權(quán)利及雙方的違約責(zé)任,同時(shí)還需確認(rèn)服務(wù)價(jià)格,以避免自己的合法權(quán)益受到侵害。

      時(shí)下隨著人們生活節(jié)奏的加快,越來越多的房屋交易雙方當(dāng)事人愿意選擇將房屋買賣的交易事務(wù)交給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作。西寧市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)過十幾年的發(fā)展已趨向規(guī)范,加之房地產(chǎn)交易行政主管部門的有效監(jiān)管,近些年來未發(fā)生群體性重大詐騙和特大中介機(jī)構(gòu)委托合同糾紛案件,這是西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)文明的又一標(biāo)志。但很多中介機(jī)構(gòu)在接受委托人的委托事務(wù)后,卻不得不面對(duì)過河拆橋、坐地起價(jià)、不按委托合同履行合同義務(wù)等尷尬的局面。很多房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為維持經(jīng)營,不得不忍氣吞聲,鮮有狀告委托人的案例。只有少數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),不得不拿起法律武器為其維權(quán)。即便拿起法律武器,也大多只是選擇以調(diào)解的方式了結(jié)糾紛。

      市民李先生委托某中介機(jī)構(gòu)將其房屋出售,后經(jīng)該中介機(jī)構(gòu)介紹,孫女士前去看房,后經(jīng)該中介機(jī)構(gòu)查實(shí)兩人未通過該機(jī)構(gòu)已達(dá)成交易。該中介機(jī)構(gòu)查實(shí)后再三勸告雙方當(dāng)事人履行委托合同義務(wù),但遭到拒絕,該機(jī)構(gòu)一紙?jiān)V狀訴至某市仲裁委托會(huì),經(jīng)該機(jī)構(gòu)調(diào)解,雙方均支付了約定居間報(bào)酬。

      市民丁先生委托某中介機(jī)構(gòu)將其所有的房屋出售,后經(jīng)該中介機(jī)構(gòu)介紹,丁先生與李女士在中介機(jī)構(gòu)居間的情形下達(dá)成交易,并訂立合同,李女士支付丁先生購房定金1萬元整,后經(jīng)該機(jī)構(gòu)核實(shí)產(chǎn)權(quán)時(shí)發(fā)現(xiàn),丁先生是在其配偶不知情的情形下私自出售房屋,且該機(jī)構(gòu)與其配偶溝通時(shí),其配偶明確表示拒絕出售。在此情形下,該中介機(jī)構(gòu)以該產(chǎn)權(quán)交易有瑕疵為由通知雙方終止交易,并約請(qǐng)雙方前來協(xié)商解決合同終止和善后事宜,在該機(jī)構(gòu)的主持調(diào)解下,丁先生最終賠付李女士違約金1萬元。

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