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二手房交易流程之中介篇
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:966 ℃

  1.買方至中介門店看房、選房、咨詢

  聽懂行話 為您解讀中介機構(gòu)九大常用俗語

  【地鋪】經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機構(gòu),在內(nèi)地叫門店,是指專門從事二手房交易的辦公場所。

  【直營地鋪】屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個直接管理、管理機構(gòu).

  【加盟地鋪】因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式,目的在于規(guī)避市場風(fēng)險、利用品牌效應(yīng),但上級公司但不直接參與經(jīng)營管理。

  【洗盤】中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑,來了解房屋的最新動態(tài)和基本情況。

  【跑盤】通過走訪和打電話了解樓盤信息。

  【封盤】這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略,封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。

  【跳盤】同行挖走業(yè)主房源。

  【跳客】通過同行挖走其客戶資源。

  【跳單】買賣雙方通過中介搭建平臺之后,兩者“過河拆橋”私下交易。

  2.交納意向金、簽訂意向金協(xié)議

  消費者“跳單”是指買賣雙方通過中介搭建平臺之后,直接跳過中介機構(gòu),私下進行交易的行為。建議中介公司看樓前簽訂《居間服務(wù)委托書》,《居間服務(wù)委托書》是對中介付出的勞動和服務(wù)的確認(rèn)。其次中介公司要與賣方簽訂《客戶確認(rèn)書》,將業(yè)主姓名、物業(yè)名稱分別相應(yīng)予以確認(rèn)。根據(jù)《合同法》第426條的規(guī)定“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”。

  為此,在宣揚房地產(chǎn)中介誠信服務(wù)的今天,中介方在提升自身服務(wù)規(guī)范操作的同時,也不能對買賣雙方不守信的“跳單”行為聽之任之。為防止“跳單”,中介方要盡量與雙方簽訂書面協(xié)議,從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據(jù),最大限度降低中介方的法律風(fēng)險。

  3.中介聯(lián)系賣方,收意向金,轉(zhuǎn)定金

  實踐中中介公司處于種種考慮,一般會讓買方簽訂《承購意向書》并且意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定:"議價成功后,誠意金轉(zhuǎn)為購房定金,如承購方違約不買或不依約履行,則誠意金由出售方?jīng)]收"。在這樣的約定下,如果中介公司能夠證明其已經(jīng)取得賣方的同意,那么這個誠意金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金,根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這種約定是有效的。

  防范對策:

  A:購房前一看房屋質(zhì)量二察看產(chǎn)權(quán)證三比較價格四要中介公司將口頭承諾寫成書面文字五合同協(xié)商不成要保留證據(jù)(錄音)(打官司時全部同意)。

  B:不要交納定金,不簽承諾書,直接簽訂三方協(xié)議。

  C:刪除委托書或者承諾書的有關(guān)條款:"議價成功后,誠意金轉(zhuǎn)為購房定金,如承購方違約不買或不依約履行,則誠意金由出售方?jīng)]收";或者"若受托人(中介)在上述期限內(nèi)取得符合上述要約條件的賣方承諾,賣方承諾到達受托人即視為到達委托人。委托人與賣方的買賣合同即告成立。委托人應(yīng)于 年 月日前按照上述要約條件到受托人處簽署《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書》。若買方逾期或違反上述任一條件,則按違約處理,定金不予退回,賣方有權(quán)即時解除并另行出售上述物業(yè)。

  D:加上下列條款:"簽署本委托書后30天內(nèi)(即 年 月日前)買賣雙方及中介方?jīng)]有共同簽署正式的《房屋買賣協(xié)議》的,本委托書終止,中介方同時退還定金給買方。逾期每日按照定金的1%向買方支付違約金。沒有簽署上述協(xié)議的,中介方不得將定金交給賣方或者沒收定金。本條款與其它條款不一致的,以本條款為準(zhǔn)。"

 

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