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二手房買賣中賣房人的注意事項(賣家篇)
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:936 ℃

二手房買賣中賣房人的注意事項(賣家篇)
因為賣方在買賣房產(chǎn)的過程中是處于一種強(qiáng)勢地位,那么對于賣方來說,所需要注意的一些東西相對來說是比較少的。
1、全權(quán)委托公證。
如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓,如果賣方資金不夠雄厚,那么就需要有一個贖樓的程序,在這個程序中,一般是委托中介,以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的,以達(dá)到贖樓以及賣樓的目的。而在本人所接觸的案件過程中,賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是最多的,因為全權(quán)委托,中介可以不經(jīng)賣方同意,完全可以自行買賣該房屋,同時也常常違背賣方的一些口頭意見,不按照賣方的意愿控制房產(chǎn),而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。而深圳市公證處要求撤銷公證,需將所有的公證書收回,而中介常常卡住公證書,不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產(chǎn)。
2、賣方主動違約。
根據(jù)現(xiàn)在中介所提供的房地產(chǎn)買賣合同來看,合同中都約
定了解約定金,就是賣方要解約,只需雙倍返還定金,而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件,那就是賣方應(yīng)當(dāng)先啟動解約程序。如果說買方先啟動強(qiáng)制履行程序,那么可能面臨的后果就是會被判決強(qiáng)制履行。最近聽說中院開會,鑒于賣方違約情況過多,以后只要買方強(qiáng)制履行,就支持。如果說買賣雙方是個人簽定的合同,而非中介操作,那么說如果賣方主動違約,就會面臨雙倍返還定金再賠償漲價損失的可能。
賣方主動違約的,最好也是主動找對方協(xié)商賠償問題。一但賣方違約,又不主動找對方協(xié)商賠償問題,想拿著定金拖著。一但對方說找不到你的地址,去公安舉報你意圖詐騙,很麻煩。
3、陰陽合同。
如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付,再簽署陰陽合同,就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會行使優(yōu)先購買權(quán),同時要租房者出具聲明書,放棄該項權(quán)利,一但忽視租房者的優(yōu)先購買權(quán),后果會很嚴(yán)重,租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同,就是過戶了,仍會撤銷,有相當(dāng)多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購買權(quán),也要告之買方知道有租客的存在,否則到時買方找麻煩。
5、無證房地產(chǎn)買賣。
很多賣房者,出賣的是一手房產(chǎn)證還沒有出來的房屋,這種情況有雖然法律有規(guī)定,不得買賣期房,但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定,而非合同是否有效的一個效力條件。并且在這種情況下都認(rèn)定無證房地產(chǎn)買賣合同都是一個附生效條件的有效合同,所以賣方幾乎不要抱有幻想,以這一條來撤銷買賣合同,而達(dá)到不賠定金的目的。
6、錢款的收取。
是定金就簽收定金,不是定金不要簽收是定金,定金合同是實踐合同,雖然本來約定只是五萬,他給十萬,你簽收了,定金就為十萬。如果說定金約定是十萬,但你只簽收了5萬,那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監(jiān)管,最好是找銀行,而非中介。一定要看到監(jiān)管資金,和銀行承諾貸款,才去辦理。
7、請律師協(xié)助。
如果說賣方要請律師幫忙協(xié)助,最好是在簽合同之前就找到律師,不要等到合同簽定后再找律師看具體情況,因為等到合同簽定后,你再找律師,很多東西都無法擔(dān)供參考,只能是告訴一些過程的走法了。

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