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上海普通住房新標準今起生效 二手普房交易稅費減少
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:928 ℃

  根據市房管局近日發布的《關于調整本市普通住房標準的通知》,今起,上海普通住房新標準正式生效。

  凡是同時滿足以下三個條件的住房,都可按照“普通住房”標準申請貸款和交易:五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,其中坐落于內環線以內的低于450萬元/套,內環線與外環線之間的低于310萬元/套,外環線以外的低于230萬元/套。

  部分房產中介預測,由于新標準直接利好剛需購房者,生效后剛需市場活躍度肯定會增加。

  更多剛需購房者“一步到位”

  與之前執行的2012年普通住房標準相比,新標準在容積率和單套建筑面積上都沒有變化,但調高了單套房屋的成交總價,其中內環線內提高120萬元、內外環間提高110萬元、外環外提高70萬元。也就是說,在上海樓市存量房中,符合普通住房標準的房源將有所增多。

  標準調整后,新建商品房中的“普房”占比可達六成。這只是綜合內環、內外環間和外環外所有房源的綜合估算。從在售樓盤公開數據推測,外環外新建商品住房中“普房”接近70%;但內環內和內外環間的“普房”占比較低。

  業內人士分析,普通住房標準主要是為剛需購房者服務的,標準調整后“普房”房源的分布也符合這一標準導向。外環外是偏愛新房的剛需購房者選擇房源的主要市場,單套總價提高后,可供此類購房者選擇的房源明顯增多,而且購房者有機會享受銀行、公積金中心提供的改善性需求貸款優惠政策。

  嘉定安亭一新樓盤的業務員為記者算賬:“我們的房子均價為1.6萬元/平方米,房型為82平方米的兩房和113平方米的三房,也就是說,總價分別是131.2萬元和180.8萬元。按原標準,如果之前有過貸款記錄的購房者,即使房貸還清,想要享受央行和銀監會‘9·30’新政策、只付三成首付的,只能選擇兩房;新標準生效后,就能買三房了。”他認為,新標準可以讓更多剛需購房者在外環外“一步到位”買到新房。

  上家下家交易成本都降低

  相比新房,新標準生效后,不同區域內二手房市場的“普房”比例差不多,在七成左右。二手房市場房源形式更加多樣,即便在中心城區黃金地段,也有房齡較長、面積較小、總價不高的普通住房。

  光新路上緊靠內環線的一家中介業務員告訴記者,該區域新房單價約5萬元/平方米,但區域內二手房的單價相差很大,其中既有房齡不滿5年、每平方米價格約4萬的次新房,也有房齡超過20年、每平方米價格3萬元的老公房。就后者而言,總面積很少有超過90平方米的,所以總價在270萬元左右,同樣符合普通住房標準。“也就是說,如果買房的人對地段的要求高過房型、小區等硬件,中心城區可供選擇的二手普通住房還是有不少的。”

  更重要的是,新標準生效后,“普通”二手房的交易成本明顯降低。房產交易中心稅務窗口的工作人員表示,此次普通住房標準調整并不涉及房屋交易相關稅率調整,但普通住房和非普通住房適用的營業稅、個人所得稅、契稅等稅率不同,普通住房在交易時可享受很多減免,受益者包括買賣雙方。

  正因為此,部分已經簽訂房屋買賣合同并完成貸款手續的市民,都打算今天之后再辦理過戶手續。買了內環內一套“滿五唯一”、建筑面積88平方米、總價360萬元二手房的陳小姐告訴記者,她買的房子被劃入“普通住房”范疇后,她原先要繳納的契稅稅率從總房價的3%降低到1%,省了7.2萬元;對她的上家來說,本來要付的個人所得稅稅率是住房轉讓收入的2%,現在只要1%,本來要付的營業稅是住房轉讓收入的5.65%,現在可以免交,減免稅費總額約16萬元。

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