7月11日起，深圳開始執(zhí)行存量房交易按評(píng)估價(jià)征稅政策。評(píng)估價(jià)征稅首日，位于深圳銀湖的深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心門庭冷落，前來辦理登記過戶手續(xù)的市民不到前一周的四分之一，而且?guī)缀醵际寝k理新房登記的，記者尋找半天也未發(fā)現(xiàn)當(dāng)天前來辦理二手房過戶的市民。
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多家中介向記者表示，目前通過查詢房屋評(píng)估價(jià)格發(fā)現(xiàn)深圳存量房的評(píng)估價(jià)一般在市場(chǎng)價(jià)的50%—70%，但由于目前樣本量太少，尚不足以概括所有房源情況。而對(duì)于評(píng)估價(jià)征稅所增加的交易成本，各家中介都進(jìn)行了核算，結(jié)合各家分析結(jié)果，這部分增加的成本約占房屋成交總價(jià)的1%-5%，“增加的成本會(huì)對(duì)普通市民造成陣痛”。
此外，深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站已經(jīng)開通存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格查詢界面，市民可以通過業(yè)主身份證號(hào)和房地產(chǎn)證號(hào)查詢房屋的評(píng)估價(jià)格。
◎現(xiàn)場(chǎng)成交數(shù)不及上周四分之一
昨日是深圳二手房評(píng)估價(jià)征稅政策實(shí)施首日，在深圳房地產(chǎn)權(quán)登記中心記者看到，當(dāng)天來辦理房屋業(yè)務(wù)的市民和中介還不到上周的四分之一。
此前一周，為了趕搭新政策執(zhí)行前的“末班車”，深圳二手房周成交量約4000套，日均約800套，創(chuàng)造了近期深圳二手房成交的高峰，而辦理二手房過戶業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)權(quán)登記中心上周每天需發(fā)出上千個(gè)號(hào)，接待數(shù)千人。
而昨日，熙熙攘攘的人群不見了，登記中心大廳也顯得尤為冷清。昨日上午11時(shí)，記者到達(dá)登記中心發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天上午辦理登記過戶業(yè)務(wù)的市民還不到60個(gè)，約為此前一周的四分之一。而記者嘗試尋找辦理二手房過戶業(yè)務(wù)的市民時(shí)發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)在辦理業(yè)務(wù)的市民幾乎都是為過戶新房的，記者沒有找到辦理二手房交易業(yè)務(wù)的市民。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示，相比上周日均成交800套，這一周深圳的日均成交預(yù)計(jì)在100—200套左右，“可能還會(huì)更低”。
◎查詢?cè)u(píng)估價(jià)約是市場(chǎng)價(jià)的50%—70%
此次實(shí)施的評(píng)估價(jià)核定征稅方案與原來的征收方案雙軌運(yùn)行，只有報(bào)稅的交易價(jià)格低于評(píng)估價(jià)才會(huì)采用評(píng)估價(jià)核定征稅方案。評(píng)估價(jià)征稅方案改變了征稅基準(zhǔn)，但包括營(yíng)業(yè)稅、契稅的征稅稅率并未改變。稅率發(fā)生改變的為“個(gè)人所得稅”，評(píng)估價(jià)征稅方案中個(gè)人所得稅的核定征收稅率具體為：普通住房計(jì)稅價(jià)格為1%，非普通住房為1.5%，拍賣房為3%。而沒有明顯偏低的交易中，個(gè)人所得稅則仍按原方案核實(shí)征收，征收稅率為(計(jì)稅價(jià)格-房產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金、合理費(fèi)用)×20%，即差價(jià)的20%。
記者在登記中心碰到正在查詢名下二手房評(píng)估價(jià)的市民賈小姐。她的房子位于梅林一村，建筑面積約85平方米，其查詢出的評(píng)估價(jià)約為9600元/平方米，而她告訴記者這套1995年批地的房子一手登記價(jià)格約為30萬元，目前市場(chǎng)價(jià)大概在1.5萬—1.7萬元/平方米。據(jù)其計(jì)算，這套二手房的評(píng)估價(jià)大概是市場(chǎng)價(jià)的六成左右。
昨日記者也從中介業(yè)內(nèi)人士獲悉，目深圳存量房的評(píng)估價(jià)格大致都在市場(chǎng)價(jià)的50%—70%左右，同時(shí)也有房屋評(píng)估價(jià)達(dá)到市場(chǎng)價(jià)的80%，目前還未查詢到評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)50%的個(gè)案，不過該業(yè)內(nèi)人士表示“查詢到的個(gè)案尚不能概括評(píng)估價(jià)的總體情況”。
美聯(lián)物業(yè)測(cè)算的結(jié)果也是在50%—60%左右，“這和上海存量房征稅的評(píng)估價(jià)水平差不多，上海是市場(chǎng)價(jià)的70%左右”，徐楓表示。
◎改變?cè)u(píng)估價(jià)征稅增加樓價(jià)1%—5%稅費(fèi)
記者昨日也對(duì)存量房評(píng)估價(jià)征稅辦法增加的交易稅費(fèi)進(jìn)行了核算。以一套龍崗中心城佳盛園79平方米、房屋登記價(jià)格30萬元的戶型來計(jì)算，假定其購(gòu)買未超5年，且為普通住房，評(píng)估價(jià)征稅辦法之前這一房屋過戶將產(chǎn)生總價(jià)5.6%，即30×5.6%=1.68(萬元)的營(yíng)業(yè)稅，還有總價(jià)1%，即30×1%=0.3(萬元)的契稅，由于按原價(jià)過戶沒有個(gè)人所得稅，交易雙方承擔(dān)的稅費(fèi)共計(jì)1.98萬元。
而在評(píng)估價(jià)征稅實(shí)施后，記者了解到這一套房屋的市場(chǎng)價(jià)在64萬元左右，按照70%計(jì)算，其大概評(píng)估價(jià)為45萬元，因此其營(yíng)業(yè)稅和契稅總計(jì)2.97萬元，此外按照評(píng)估價(jià)核定征稅辦法還需繳納總價(jià)1%的個(gè)人所得稅，即0.45萬元。評(píng)估價(jià)征稅后這一房屋的稅費(fèi)總計(jì)3.42萬元，比評(píng)估價(jià)征稅之前增加1.44萬元的稅費(fèi)，是原來的1.73倍。而與其現(xiàn)64萬元的市場(chǎng)價(jià)來計(jì)算，評(píng)估價(jià)征稅前后增加了相當(dāng)于樓價(jià)2.25%的稅費(fèi)成本。
而如果是深圳福田、南山等總價(jià)高達(dá)400萬—500萬的房屋來說，評(píng)估價(jià)征稅后或?qū)⒃黾佣噙_(dá)十幾萬，甚至超過二十萬的稅費(fèi)。
世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平表示，經(jīng)過世華對(duì)一些個(gè)案的測(cè)算，評(píng)估價(jià)征稅增加的交易成本占樓價(jià)的1%-3%左右，個(gè)別房屋增加交易成本甚至高達(dá)5%。
美聯(lián)物業(yè)測(cè)算的結(jié)果則是，評(píng)估價(jià)征稅將會(huì)增加總樓價(jià)5%左右的成本，這對(duì)于“不是購(gòu)買豪宅的那些普通購(gòu)房者來講無疑是一個(gè)陣痛”。
